現(xiàn)如今一套房子的好壞、幅度，跟物業(yè)公司的關(guān)系越來越緊密。買房也越來越關(guān)注物業(yè)公司的口碑，不過物業(yè)公司的水可不淺，對于新房來說，更是如此，小編四方打探，了解到關(guān)于物業(yè)的一些潛規(guī)則，一起來了解下吧：

1、物業(yè)大多需聽從開發(fā)商的指揮

現(xiàn)如今的新盤，物業(yè)和開發(fā)商的關(guān)系通常有兩類，一類是獨立的物業(yè)公司，和開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)駐小區(qū)；另一類是開發(fā)商自己注冊的物業(yè)公司，直接開展物業(yè)服務(wù)。據(jù)了解，物業(yè)公司的注冊門卡并不高，一般只需要注冊資金30萬元，需要中級職稱會計師和相關(guān)管理人員即可。所以出現(xiàn)物業(yè)公司水平不一，第三方的物業(yè)公司要想進(jìn)駐小區(qū)，還得靠關(guān)系。

新小區(qū)在交房前，開發(fā)商就會委托物業(yè)公司開展收房的相關(guān)前期準(zhǔn)備工作。在這個階段，開發(fā)商是物業(yè)的主要對象，一般情況下都得聽開發(fā)商的，畢竟物業(yè)服務(wù)的收入還得看開發(fā)商交房情況。

2、“管理”大于“服務(wù)”

雖然《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確物業(yè)公司是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，但在大多數(shù)物業(yè)公司這，管理者的角色并沒有調(diào)整過來，他們掌握了小區(qū)的公共資源，對小區(qū)了如指掌，高級服務(wù)還要求掌控小區(qū)業(yè)主的信息。很多地方的基層政府，比如居委會、街道辦等了解小區(qū)住戶情況，只需要找物業(yè)就好了。可見，物業(yè)在管理社會治安、掌控人口流動狀況方面已經(jīng)成為基層政府的重要幫手，從這個方面來說，“管理”角色亦無異議。

3、虧損

物業(yè)公司虧損的新聞已經(jīng)屢見不鮮，通常都是小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費。一般來說物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)公司（連地點都是免費提供的，雖然大部分都是地下室），按照《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于微利行業(yè)，不過實際情況應(yīng)該比“微利”要好，物業(yè)公司有多少愿意撤離小區(qū)呢，這就說明了一切？

咱們先來分析下物業(yè)公司的盈利模式。物業(yè)服務(wù)大多數(shù)收入來自于業(yè)主繳納的物業(yè)費。新小區(qū)的服務(wù)成本通常都比較低，通過降低綠化修剪頻率、澆水頻率；減少各種檢修頻率。

4、廣告收入

大部分小區(qū)的電梯都會被廣告侵襲，這些公共區(qū)域，歸全體業(yè)主。不過這部分廣告位的收入通常都不告知業(yè)主，而這構(gòu)成了物業(yè)公司重要的贏利點，小區(qū)的電梯廣告、外墻廣告、車位費等收入相當(dāng)可觀。至于如何使用，更是由物業(yè)完全掌控。按規(guī)定，這筆錢應(yīng)用于小區(qū)公共服務(wù)。

5、地下停車位問題

地下停車位的產(chǎn)權(quán)通常輸入開發(fā)商。人防工程改造的停車位屬于人民防空。物業(yè)參與運營停車位，也會獲得一筆基本的管理費。這部分基本上處于純利潤。

6、盜竊問題

小區(qū)盜竊很難避免，雖然物業(yè)強調(diào)他們負(fù)責(zé)的只限于公共區(qū)域，不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱“如果物業(yè)合同中強調(diào)了相應(yīng)的安保義務(wù)，則需按規(guī)定承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任”，比如在一些安裝了24小時監(jiān)控系統(tǒng)的小區(qū)，是否無死角監(jiān)控，是否24小時在崗，進(jìn)入小區(qū)的陌生人是否巡查。經(jīng)司法機關(guān)認(rèn)定的安保失職，物業(yè)必須承當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任。

7、關(guān)于水電、燃?xì)?/p>

很多小區(qū)業(yè)主在領(lǐng)了水卡、燃?xì)饪ǎ娍ê螅透惺艿搅诵^(qū)物業(yè)的變化。我們常說物業(yè)公司是替業(yè)主服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主就水電燃?xì)鈫栴}向自來水公司、燃?xì)夤窘簧妗２贿^物業(yè)通常都會讓業(yè)主直接和相關(guān)公司對接。

一般來說，物業(yè)頂多會在小區(qū)公共位置貼出告示或者通知，好點的物業(yè)公司可能會給業(yè)主群發(fā)下短信提醒，指望讓他們替業(yè)主解決問題不現(xiàn)實。有一些新小區(qū)，水電燃?xì)鈺晌飿I(yè)代收代繳，他們可能會上點心。