物業(yè)費(fèi)是使用人或人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。當(dāng)房子遇到停水停電，下水道堵塞之類的事情還是要第一時(shí)間找物業(yè)。二手房房主在收房并繳納物業(yè)費(fèi)之后享有原業(yè)主享有的權(quán)利，但有些房主并不是很清楚具體能享有哪些服務(wù)，造成一部分資金的損失。

事件一：二手房驗(yàn)收后繳納拖欠物業(yè)費(fèi)沒(méi)有依據(jù)

有網(wǎng)友反映，在驗(yàn)收二手房的之后，物業(yè)公司要求房主交付前一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上，物業(yè)公司的這種做法沒(méi)有依據(jù)。

從法律上講，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)遺留的欠費(fèi)問(wèn)題應(yīng)該與房產(chǎn)買受人無(wú)關(guān)，因?yàn)楹贤哂邢鄬?duì)性，合同是兩者之間的問(wèn)題，不能涉及第三人。由于原房主所拖欠的物業(yè)費(fèi)是基于原房主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同產(chǎn)生的，而在該法律關(guān)系中，并沒(méi)有涉及到后來(lái)的買房人,所以他們沒(méi)有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)。房子的轉(zhuǎn)移并不意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司應(yīng)該與原業(yè)主通過(guò)法律途徑解決。

事件二：原業(yè)主曾享用的“免費(fèi)保修期”轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

部分原業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開(kāi)關(guān)，都有一定期限的保修期，但是存在物業(yè)向二手房房主繳納物業(yè)費(fèi)或者是免費(fèi)保修期到期的現(xiàn)象。為了保障自身的利益，二手房房主在交房之前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)咨詢清楚，避免物業(yè)公司事后“自圓其說(shuō)”的事情發(fā)生。

事件三：新業(yè)主也是可以享用公共設(shè)施的收益的

《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。共用場(chǎng)所的使用是要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其取得的其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主。

按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往有流動(dòng)廣告，這部分廣告收入，應(yīng)屬于全體業(yè)主。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中。因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開(kāi)支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。但問(wèn)題在于，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，無(wú)論是新業(yè)主還是原業(yè)主都沒(méi)有知情權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對(duì)稱”的問(wèn)題。

事件四：催繳物業(yè)費(fèi)無(wú)權(quán)停電停水

如果水電是被供電局和自來(lái)水公司停掉，作為自來(lái)水公司和供電局的“傳聲筒”，物業(yè)公司定期會(huì)收到欠水電費(fèi)的業(yè)主名單，然后根據(jù)自來(lái)水公司、供電局的要求來(lái)停水停電。但對(duì)于抄表到戶的樓盤，停水停電都是由自來(lái)水公司和供電局派人。

很多業(yè)主都遇到過(guò)因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)沒(méi)有及時(shí)繳納，就被物業(yè)公司擅自停水停電。但實(shí)際上，物業(yè)可以通過(guò)打電話、發(fā)傳單、上門等方式來(lái)催促業(yè)主或租客交付物業(yè)費(fèi)，卻沒(méi)有權(quán)利采取“停水停電”的手段，這是違反法律規(guī)定的，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司。

事件五：物業(yè)只能收“違約金”

在法律層面上“滯納金”只針對(duì)向機(jī)關(guān)交付費(fèi)用的概念。比如水電費(fèi)，延遲交付費(fèi)用就需要支付滯納金。而物業(yè)公司和業(yè)主之間是平等的民事主體，兩者之間形成的是服務(wù)合同關(guān)系，雙方應(yīng)經(jīng)過(guò)平等協(xié)商簽訂合同，并按合同約定履行各自的權(quán)利與義務(wù)。可見(jiàn)，如果業(yè)主沒(méi)能按時(shí)交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也只能按照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定收取違約金，而非滯納金。

事件六：遇上被盜竊可以追究物業(yè)

部分小區(qū)實(shí)行封閉管理，即便是在老小區(qū)，物業(yè)也應(yīng)為業(yè)主提供24小時(shí)在崗值班、巡邏保衛(wèi)服務(wù)，做好小區(qū)內(nèi)的安全防范工作。事實(shí)上，盡管有值崗人員，有巡邏人員，甚至還增加了技術(shù)防范設(shè)置，但盜竊事件卻仍然無(wú)法杜絕。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任。即便物業(yè)公司拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任，新的業(yè)主如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關(guān)系，比如可讓物業(yè)公司舉證：保安人員未脫崗，監(jiān)控系統(tǒng)全面良好運(yùn)作，可疑人員被盤查詢問(wèn)等，如果不能證明，則物業(yè)公司要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

事件七：物業(yè)管理費(fèi)可以協(xié)商

通常情況下，物業(yè)公司收取多少物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司單方面定價(jià)，規(guī)定多少，業(yè)主就需要繳納多少。但事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)并不應(yīng)該由物業(yè)公司一方自行定價(jià)。在一些基本項(xiàng)目上，物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主可以與物業(yè)公司商議定價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士建議說(shuō)，如果物業(yè)公司以物價(jià)上浮或者人力成本增加為由要上漲物業(yè)費(fèi)時(shí)，可以通過(guò)物業(yè)費(fèi)收支分析來(lái)確定物業(yè)公司的要求是否合理，上漲多少，可以由雙方協(xié)商決定。