本輪限購(gòu)限貸使得一大波購(gòu)房者失去了購(gòu)買(mǎi)資格，也有一部分人因首付款準(zhǔn)備不足不能繼續(xù)交易。但是其中一部分人已經(jīng)交了金、訂金甚至是定金卻沒(méi)有網(wǎng)簽，這該怎么辦？購(gòu)房者能夠要求解除合同、返還房款嗎？解除合同，原先支付的定金是不是就沒(méi)了呢？是不是還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任呢？

相關(guān)案例：

案例一、2016年9月下旬，濟(jì)南的宋女士在濟(jì)南選購(gòu)一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，繳納2萬(wàn)元定金。但濟(jì)南樓市限購(gòu)令隨之出臺(tái):根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購(gòu)政策，貸款首付比例由原來(lái)的20%變成了40%。

宋女士不得不放棄購(gòu)房。但開(kāi)發(fā)商以“宋女士因個(gè)人的原因退房，不能退還定金”的理由拒絕返還定金。而宋女士則認(rèn)為是“政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不屬其個(gè)人原因”。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

案例二、在北京，蔡先生想“賣(mài)小買(mǎi)大”。但由于賣(mài)掉的房子還沒(méi)有過(guò)戶，蔡先生所買(mǎi)的房子就成了二套房。北京“9·30”新政規(guī)定：擁有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生為此要多支付近百萬(wàn)元的首付款，且稅費(fèi)等也隨之提高。

兩邊的流程都在走，蔡先生要是違約，需按照合同要交房款20%的違約金，這也是一筆不小的數(shù)目。

相關(guān)規(guī)定：

1、法律規(guī)定：合同成立以后，因客觀情況發(fā)生當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

購(gòu)房合同簽訂之后出現(xiàn)了“情勢(shì)變更”，人民法院是可以根據(jù)案件的實(shí)際情況，來(lái)確定購(gòu)房者是否可以解除合同的。

2、限購(gòu)限貸是否屬于“情勢(shì)變更”呢？

情勢(shì)指客觀情況，具體泛指一切與合同有關(guān)的客觀事實(shí)，如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政策調(diào)整等。

是否“變更”，重點(diǎn)在于“情勢(shì)”和“與合同有關(guān)”的聯(lián)系?？陀^事實(shí)的發(fā)生與合同無(wú)關(guān)或?qū)贤挠绊懮跷ⅲ筒粚儆?ldquo;情勢(shì)”之列。

而法律變動(dòng)或是行為，通常為當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)，往往會(huì)構(gòu)成履行不能或情勢(shì)變更。

3、根據(jù)規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事，由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的情況下，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

處理方法：

商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如政府部門(mén)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買(mǎi)受人是否屬于限購(gòu)或限貸范圍。確因限購(gòu)限貸政策無(wú)法辦理房屋權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可按相關(guān)規(guī)定予以支持。

買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求；買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。

總結(jié)：在限購(gòu)限貸的背景下，在買(mǎi)方?jīng)]有違約的情形下，可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。