受到國際金融危機的嚴重的影響，中國房地產(chǎn)的的總額、施工面積、新開工的面積、竣工面積、土地購置的面積、商品房銷售的面積等一系列相關的指標的增幅都出現(xiàn)了較大幅度的回落。

然而，透過市場的觀望氣氛濃重的表象，伴隨著住房市場化和貨幣化的深入、城市化的進程的推進、人均收入的提高、對外開放的擴大等等宏觀大環(huán)境的良好發(fā)展的態(tài)勢，需求旺盛、巨大則仍然是現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場需求的基本特征。

一、房地產(chǎn)市場的需求影響因素分析

1.人口因素

中國本質(zhì)上是一個人口大國而且人口增速也很快，截至2008年的年末，全國的總?cè)丝跀?shù)超過了13億，自然增長率也超過5‰。隨著人口的不斷增加以及人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活的必需品，必然是需要大量的市場供給，這種由人口的因素引起的剛性的需求是帶動房地產(chǎn)的需求旺盛的重要的影響因素。

如果小康生活的居住標準是按25平方米/人來計算，那么我國現(xiàn)在居民達到小康的生活標準的實際的住房需求量要超過3億平方米，再加上這13億人還工作、學習、休閑娛樂等等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設施的用房，這巨大的市場需求在未來將對我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生積極地推動作用。

20世紀八九十年代出生的孩子在本世紀初已經(jīng)逐漸的開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求，與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi)，我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強勁。

同時，隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變。

計劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此，我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴大趨勢的同時，套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。

2.城市化因素

目前，中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，27年我國城市化率為44.9%，年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求，21年我國城市化率將達到47%，預計22年會達到6%。

城市化的快速推進必然帶來新增城市人口 置業(yè)需求，按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過13萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。

人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如，農(nóng)民工青睞那些戶型小、價格低的民工；剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身或經(jīng)濟適用房；白領 則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。

3.收入因素

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，27年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為414元和13786元，扣除價格上漲因素，分別比上年增長9.5%和12.2%；28年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元，分別實際上漲8.%和8.4%。

根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”，人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。“居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運行的重要原因。

4.城市拆遷改造因素

隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，全國每年的拆遷計劃約為1.3億平方米，實際拆遷面積約為1億平方米。

按照國家關于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則，城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。

5.投機因素

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房價的持續(xù)高位運行，國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投機需求明顯增加。根據(jù)投機資金來源不同，可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。

首先來看國內(nèi)資金因素方面，由于社會保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂。儲蓄利率低、股票等理財產(chǎn)品風險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素，使得很多居民將可居可租可售的房地產(chǎn)作為一種重要的資產(chǎn)保值手段。

國外資金青睞中國房地產(chǎn)投機的原因主要有兩個，首先，隨著中國經(jīng)濟在經(jīng)濟中地位的不斷提升，他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例；其次，人民幣的使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價格上升的雙重 。

二、消費者實際支付能力分析

盡管房地產(chǎn)市場潛在需求旺盛，但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放了，還要重點關注消費者實際支付能力的強弱。

分析消費者的實際支付能力，首先可以采用國際上通用的“房價收入比”進行衡量，即通過一套適于居住的房地產(chǎn)價格與一個家庭年均收入的比值進行分析。

按照銀行給出的標準，房價收入比在3～8之間為合理區(qū)間，例如日本的房價收入比約為5，看美國的房價收入比約為3，舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國際主要城市的房價收入比約為4.4～8.5。

據(jù)統(tǒng)計,由于近幾年來國內(nèi)房價的持續(xù)大幅提升，我國的房價收入比已超過1，遠高于國際平均水平，北京、上海、深圳等主要城市的房價收入比已超過13。

這意味著如果不吃不喝，一個中國普通家庭購 套住宅至少需要1年時間。顯然從這個角度分析。中國消費者的實際支付能力并不高。

然而，從目前全國的實際情況來看，中低收入家庭的實際購買能力確實很低，購房主力軍實為中等偏上、高收入，以及高收入的消費群體。從各個收入 分別來看，中等偏上收入 的房價收入比基本低于6。

其次,僅以房價收入比并不能完全說明消費者的實際支付能力，考慮到中國國情，還有必要從其他角度進行分析。國際金融危機襲來，當發(fā)達國家普通居民盡可能縮減一切開支時，中國國內(nèi)的消費總額卻屢創(chuàng)新高，這主要是由中外居民的生活、消費習慣差異引起的。由于社會保障體系還不完善,、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面缺乏基本保障，中國居民較其他國居民更具儲蓄習慣。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，28年中國國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款超過22萬億元，儲蓄總量位于 位，人均儲蓄額約為1.7萬元。按照以上數(shù)據(jù)進行簡單計算，則三口之家的平均儲蓄額將超過5萬元。如果再考慮國內(nèi)貧富差距較大等因素，中等偏上、高收入以及高收入家庭的平均儲蓄額很可能達到十幾萬、幾十萬，甚至更多。

對于房地產(chǎn)消費，綜合以上兩個方面的分析可以得出以下結(jié)論，中低收入家庭基本不具備支付能力，他們需要通過建設完善的住房保障體系，以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房等形式解決其住房問題。中等偏上、高收入，以及高收入家庭的實際支付能力較強，完全具備購房能力，是現(xiàn)階段推動房地產(chǎn)市場需求旺盛的主要消費群體。