房屋租賃" width="200" height="150" title="房屋租賃">

一、審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格

(一)出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來(lái)審查：

1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。

2、出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利

(1)房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證實(shí)材料。

(2)共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實(shí)材料。

(3)委托或代辦代理出租的：房屋權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)權(quán)人同意或授權(quán)，是否有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證實(shí)材料。

(4)房屋的權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到房屋治理部分查詢。

(二)承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

注意：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”

二、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

三、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致

這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營(yíng)性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

四、審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況

1、房屋結(jié)構(gòu)

2、租賃面積的計(jì)算方法(使用面積仍是建筑面積)

3、必需寫明租賃房屋實(shí)際所處的切當(dāng)位置

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。

4、假如有新裝修或添設(shè)附屬舉措措施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。

5、審查房屋交付時(shí)附屬舉措措施和設(shè)備的狀況(好以制作附件的形成加以明確)，對(duì)附屬舉措措施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時(shí)的詳細(xì)要求。

6、審查出租人是否同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么。

7、合同中好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無(wú)據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修的要求。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。”

應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無(wú)在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無(wú)在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

六、關(guān)于其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確

2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件

3、保險(xiǎn)條款：審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)

4、合同的變更與解除：審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利

5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影響

6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍

7、爭(zhēng)議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無(wú)違反級(jí)別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確無(wú)誤

8、備案條款：審查由誰(shuí)向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。

七、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限