交完定金的房子坐地漲價(jià)，購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》還未簽《購(gòu)房合同》，能要回定金嗎？維權(quán)時(shí)需要知道哪些法律知識(shí)呢？

案例回顧：

交完定金的房子坐地漲價(jià) 開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金

2015年12月，小王看上了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的一套房屋，房屋為期房。

雙方于2016年1月3日簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定小王以3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買該房屋，并交納定金10萬(wàn)元，在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，2016年2月，房屋主體結(jié)構(gòu)竣工并封頂。

此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了漲價(jià)潮，該房屋價(jià)格漲至4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商表示只有小王以3.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格簽訂《商品房買賣合同》其才同意簽約。

小王不同意，雙方協(xié)商未果，小王訴至法院，請(qǐng)求判決開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金20萬(wàn)元；賠償其為簽訂正式商品房買賣合同支出的交通費(fèi)100元；開(kāi)發(fā)商賠償其房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期利益損失80萬(wàn)元。

終，法院判決開(kāi)發(fā)商雙倍返還小王的定金20萬(wàn)元，賠償其交通費(fèi)損失100元；駁回了小王要求賠償其房屋預(yù)期利益損失80萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：

逾期交房 惡意抬價(jià)可解除合同

若開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)“嚴(yán)重逾期交房、惡意抬高合同約定價(jià)格”等嚴(yán)重違約情形致使購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房者可依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第15條“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予以支持”之規(guī)定，提出解除合同之訴并要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、承擔(dān)利息并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

但購(gòu)房者需注意，解除行使權(quán)的合理期限為三個(gè)月，超過(guò)該期限法院將不予支持。

延期交房需特別注意交房時(shí)間

另外，如果是延期交房的情況，購(gòu)房者領(lǐng)取索賠不受是否已經(jīng)交鑰匙的限制。畢竟，主張索賠的原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商延期交房造成了損失，領(lǐng)取鑰匙并不等于因此損失得到了彌補(bǔ)，所以您仍可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行索賠。

根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索要延期交房的賠償。如果購(gòu)房者在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商提出索賠，遭開(kāi)發(fā)商拒絕，則訴訟的有效期便從提出索賠那天算起，重新計(jì)算兩年。

案例中涉及的法律問(wèn)題：

本案中，涉及認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)及賠償范圍、預(yù)約定金的性質(zhì)認(rèn)定、預(yù)期利益損失三個(gè)問(wèn)題。

一、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的性質(zhì)及違反《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的賠償范圍。

雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》在法律屬性上是預(yù)約合同。預(yù)約合同是一個(gè)獨(dú)立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。預(yù)約合同是為簽訂主合同而簽訂的合同，其與主合同不同在于其目的不是為了實(shí)現(xiàn)某種交易，而只是為了簽訂合同做準(zhǔn)備。

在上述案例中，小王與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是為簽訂《商品房買賣合同》而訂立的合同，符合預(yù)約合同的特征。

違反預(yù)約合同造成損失的，需要賠償相應(yīng)的損失。關(guān)于預(yù)約合同賠償損失的范圍，主要包括以下幾個(gè)方面：

1、訂立預(yù)約合同支付的各項(xiàng)費(fèi)用；

2、準(zhǔn)備為簽訂本約合同（即正式的商品房買賣合同）支付的費(fèi)用；

3、已付款項(xiàng)的法定孳息；

4、提供擔(dān)保造成的損失。

本案中，小王為簽訂正式的商品房買賣合同支出的交通費(fèi)屬于為簽訂本約合同支出的必要費(fèi)用，屬于賠償范圍，故法院判決支持了小王的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

二、商品房認(rèn)購(gòu)定金的性質(zhì)。

交納定金的目的是為了本約合同的訂立，故預(yù)約定金具備訂約定金的屬性；另外，預(yù)約定金也具備保證誠(chéng)信談判促成本約合同訂立的作用，因一方原因未訂立本約合同的，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（定金交納方，承擔(dān)放棄定金的責(zé)任，定金收取方，承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任），故預(yù)約定金也應(yīng)具備違約定金的屬性。

本案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得更好的價(jià)格而拒絕與小王簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

三、因商品房房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的損失的問(wèn)題。

預(yù)約合同的履行目的是簽訂本約合同。如在上述案例中，開(kāi)發(fā)商不履行《訂購(gòu)協(xié)議》，小王喪失的只是一次訂立合同的機(jī)會(huì)，并無(wú)預(yù)期可得利益的損失，這里所述的可得利益包括未來(lái)房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利益。

只有簽訂了商品房買賣合同之后，買房人才能主張因開(kāi)發(fā)商不履行交房義務(wù)所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲利益損失。

所以，小王以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，要求賠償房?jī)r(jià)上漲后預(yù)期損失的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持。