秋天來(lái)了，新一波的交房熱潮也來(lái)了！想要交房順利，在買(mǎi)房的時(shí)候就要留個(gè)心，是購(gòu)買(mǎi)期房的購(gòu)房者們。話說(shuō)，這買(mǎi)房靠的還是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，沒(méi)有實(shí)力，哪里來(lái)的房屋質(zhì)量的保證呢！尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房的親們來(lái)說(shuō)，房子買(mǎi)的時(shí)候，還只是紙上的圖畫(huà)。后是否能拿到和圖紙上一樣的房子，完全要靠開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)進(jìn)行保證。

辨別開(kāi)發(fā)商實(shí)力技能一

A.評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商首先看“資格”，即開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資格。

1．開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要采取兩種形式。

一種是由若干個(gè)者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司)；另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開(kāi)發(fā)公司。

買(mǎi)方需要了解開(kāi)發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等。

2．開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。

根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開(kāi)發(fā)根本的條件。

對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，取得的方式有兩種：其一是通過(guò)政府劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；其二是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，前者是無(wú)償用地，后者是有償用地。用于商品房開(kāi)發(fā)的用地，必須是有償用地，即必須是來(lái)源于政府出讓的土地。無(wú)償劃撥用地以及農(nóng)村集體的土地不得用于商品房的開(kāi)發(fā)。

B.開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

資質(zhì)是通過(guò)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本、成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)間、開(kāi)發(fā)面積等指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力評(píng)級(jí)的證明。一級(jí)好，二級(jí)還不錯(cuò)，三級(jí)就比較一般了。

在我國(guó)，一般來(lái)說(shuō)，資質(zhì)一級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都有國(guó)有大公司的背景，實(shí)力很強(qiáng)，信譽(yù)也很有保證；如果一個(gè)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商是二級(jí)資質(zhì)，則其實(shí)力也相當(dāng)可以，可以信賴；二級(jí)以下就是普通開(kāi)發(fā)商了。如果開(kāi)發(fā)公司是一家 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的子公司，問(wèn)題也不大。

除了對(duì)開(kāi)發(fā)商資本和資質(zhì)的了解外，還要知道這個(gè)開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)如何，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是項(xiàng)目的有力支持，有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商能更好地對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行控制。

開(kāi)發(fā)商實(shí)力可以通過(guò)在當(dāng)?shù)貙I(yè)的網(wǎng)站，對(duì)開(kāi)發(fā)商名稱進(jìn)行關(guān)鍵字搜索，了解相關(guān)信息，也可以通過(guò)專業(yè)的刊物了解。

C.對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還可以從以下幾個(gè)方面判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力：

1、開(kāi)發(fā)商以往的業(yè)績(jī)；

2、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量和開(kāi)工量。這點(diǎn)重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開(kāi)工兩懂樓，這樣的開(kāi)發(fā)商是有實(shí)力嗎？

3、市場(chǎng)占有率，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，同期開(kāi)工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率高，如果沒(méi)有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；

4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開(kāi)發(fā)商實(shí)力。

5、看項(xiàng)目的7證是否齊全。 這7證分別是：

①開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

②《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

③《建設(shè)規(guī)劃許可證》。

④《建設(shè)施工許可證》。

⑤《商品房預(yù)售許可證》。

⑥《商品房銷售許可證》。

⑦《銀行按揭協(xié)議書(shū)》。

辨別開(kāi)發(fā)商實(shí)力技能二：期房

除了上述講到的辨別開(kāi)發(fā)商實(shí)力的技能以外，這里著重講一下“期房”的事。

期房的風(fēng)險(xiǎn)

期房的大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者無(wú)法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，這后果可是很嚴(yán)重的啊。房產(chǎn)會(huì)貶值不說(shuō)，咱購(gòu)房者的錢(qián)也都搭載里面了，影響了購(gòu)房者的正常生活，心情也就跟著不美麗了。

俗話說(shuō)：有錢(qián)好辦事，開(kāi)發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)關(guān)鍵的保障因素之一。開(kāi)發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問(wèn)題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。

但如果項(xiàng)目是靠“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了。房子的銷售情況要受市場(chǎng)供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣(mài)的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來(lái)，就更賣(mài)不出去，形成惡性循環(huán)。

開(kāi)發(fā)商實(shí)力判斷

銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的直接的判斷。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，可通過(guò)公開(kāi)的財(cái)務(wù)年報(bào)，股票走勢(shì)等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。

看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，還要從公司的發(fā)展簡(jiǎn)介、公司已有的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)等方面來(lái)了解開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)有多少，是否有開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在海內(nèi)外是否擁有相關(guān)的物業(yè)。若開(kāi)發(fā)商只有在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃，而根本沒(méi)有相關(guān)的實(shí)體，這種類型的開(kāi)發(fā)商一般實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)都比較遜色，因此，購(gòu)房時(shí)好小心一些。

另外，還可以通過(guò)從朋友側(cè)面了解開(kāi)發(fā)商的背景和實(shí)力，如果是上市公司，一般可信程度比較高，資信狀況好。此外，如果開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷售滿意，又能?？顚Ｓ茫?xiàng)目的資金也應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題， 能夠確保項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。在今天，一般能夠獲得銀行按揭的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的資信都已被銀行考核過(guò)。