1、施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)單位履行保修義務(wù)自竣工驗收合格之日起計算。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定：建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位(即施工單位)在向建設(shè)單位(即房地產(chǎn)開發(fā)單位)提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;
(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者承擔(dān)保修責(zé)任自住宅交付用戶使用之日起計算。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;
(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：
1)屋面防水3年;
2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;
3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;
4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
5)門窗翹裂、五金件損壞1年;
6)管道堵塞2個月;
7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;
8)衛(wèi)生潔具1年;
9)燈具、電器開關(guān)6個月;
10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
(4)用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限。
住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于上述期限。
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《住宅質(zhì)量保證書》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《住宅質(zhì)量保證書》中確定的最低保修期限。”
存續(xù)期是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中規(guī)定的建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時間。
《質(zhì)量條例》規(guī)定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;
《住宅質(zhì)量保證書》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算;
某商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則開發(fā)商向業(yè)主的承諾的質(zhì)量保修期不得低于4年(保修期5年-竣工交付時間差1年=存續(xù)期4年);
但若竣工3年后交付使用(保修期5年-竣工交付時間差3年=存續(xù)期2年，存續(xù)期2年<>
