房貸一般都是在客戶簽訂完合同，辦完相關手續(xù)之后才會放款。如果是在簽完合同、放款前這段時間，市場利率發(fā)生下降的話，那因為客戶已經(jīng)簽好了合同，約定好了房貸利率，所以房貸利率就不會再跟隨市場情況而下降了。
但如果客戶還未簽到貸款合同的話，那之后去簽合同，約定房貸利率的時候，就可以按照下降后的新利率來定房貸利率。
當然，上述第一種情況雖說房貸利率不會因為在放款前市場利率變了就隨之發(fā)生變化，但也并不表示房貸利率在約定好了之后就一直會保持不變。畢竟房貸利率普遍有重定價周期，等重定價日一到，最新LPR較簽訂合同時的LPR有變化的話，那重新計算的房貸利率也會有一定的變化。
需要注意，房貸利率以LPR為定價基準加點形成，雖說LPR會變化，但基點數(shù)值一經(jīng)確定，在之后的貸款期限內(nèi)就不會再變。
提前還房貸要看具體情況，但事實上并非所有人都適合提前還貸，有時候提前還反倒只虧不省。
1、投資回報高于貸款利率：
例如劉女士購買了一處房產(chǎn)，申請的是商業(yè)貸款60萬元，貸款期限20年。簽訂貸款合同時，特地咨詢了銀行是享受8折利率優(yōu)惠的。而為了買房子拿出了家里大部分的積蓄，每個月要還3600多元的房貸，利息算下來將近27萬元。
所以，簽訂貸款合同時如客戶享受7到8.5折的折扣利率優(yōu)惠(就是貸款利率為3.43%至4.17%)，所需還款利息相對較低，可以不用提前還貸。而銀行的理財產(chǎn)品平均收益率呈上漲趨勢，如果貸款享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠或者是公積金貸款，那比大部分銀行理財產(chǎn)品的利率還要低。
這就意味著如果有錢的先不還貸，而是拿去做個簡單的銀行理財，得到的利息除了還清每月貸款還有賺頭。
2、等額本金還款期未過1/3：
等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算的還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。等額本金還款期沒有超過 1/3，主要還的是利息，可以考慮提早還款少些利息。
但當?shù)阮~本金還款期已經(jīng)超過1/3時，提前還款意義不大，因為這個時候已經(jīng)償還了大部分利息，后期還的更多的還是本金。
3、等額本息還款過半：
等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，平均分攤到每月中。雖然每月本金與利息之和是不變，但本金與利息比例是變化的。也就是說，等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分利息，因此提前還貸意義不大。
注意事項：
1、大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。
2、房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時間也不一致。對于房貸族來說，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算，若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。
