買賣二手房很多朋友認為找個中介給走流程就萬事大吉了，其實不然，二手房交易過程中隨時可能出現(xiàn)各種意想不到的問題，如交易對象不是房主本人，房子自身缺陷隱瞞，口頭承諾沒有落實到合同，對方違約等等，不出問題還好，出問題難免需要扯皮，耽誤工夫，起急生氣不說，重則資金受損，所以今天盤點一些常見問題。

1）核實中介身份

這一點很多人會忽略，不管找的大中介還是小中介，正規(guī)中介在門店應(yīng)該都能看到墻上掛著工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書，也會展示店內(nèi)經(jīng)紀人信息，所以最好也看看經(jīng)紀人的身份證件是否對得上。

2）核實你的賣家是否有資格賣房？

這也就涉及房屋所有權(quán)的問題，房本上寫了幾個人，是否存在共有產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象，如果存在需要所有房屋產(chǎn)權(quán)人同意出售才能交易，如果共有人不是夫妻，是兄弟姐妹，親戚朋友，那這種情況交易過程中產(chǎn)權(quán)人必須都得到場，除非代理人提供書面授權(quán)委托書，但購房人要注意留存原件，留取證據(jù)，防止之后交易出現(xiàn)問題,如果擔心對方不是房屋所有權(quán)人，可以讓對方出示身份證原件，房本原件，或者與房屋所有權(quán)人電話視頻核實，通話記錄或視頻記錄保存留取證據(jù)，這些工作中介公司是有義務(wù)幫你核實登記和授權(quán)情況的。

如果已婚，要看是不是夫妻共同財產(chǎn)，婚前財產(chǎn)，那只需一人簽字即可，婚后財產(chǎn)，夫妻雙方都得到場，本人簽字，如果一方不能到場，要在合同里注明該房源夫妻雙方另外一方知悉賣房的情況，比如這個房子賣給誰，多少錢，并且對合同和買賣事實沒有任何爭議。如果有爭議，賣方將承擔全部責任，這樣寫，主要是為了規(guī)避日后出現(xiàn)交易風險和浪費口舌。

3）核實房子是否能夠上市交易？

當你選擇了某中介公司幫你完成交易流程，中介就有義務(wù)審查簽合同的人有沒有代理權(quán)，房屋登記情況，比如是否存在抵押，查封，戶口問題，包括你的購房資格等等，還有就是房子產(chǎn)權(quán)屬性，如一類經(jīng)適房，是否滿五，央產(chǎn)房辦沒辦理上市手續(xù)，是否為小產(chǎn)權(quán)或沒房本的回遷房等等，通過房本或建委中介都可以幫你核實。

一般購房合同中介用的都是建委的制式模板，但由于每套房子買賣雙方自身的情況不同，需要在擬定合同時做一些條款修改和補充，這個就需要中介和買賣雙方協(xié)商達成一致，最終完成合同簽訂。

一般簽合同有哪些注意事項？

1）一些口頭承諾一定要包含在合同條款里

房屋面積，車位（帶車位賣），儲物間，家具家電，金額付款方式，房屋交付時間，違約責任等。

2）明確戶口遷出時間

通常存在于學(xué)區(qū)房交易過程中，盡可能多壓戶口保證金外，一般10-50萬不等（遷出時間過長最好不碰或多壓些錢），要在合同里注明原業(yè)主戶口遷出時間。

3）付款方式，時間節(jié)點合同里要體現(xiàn)

如總房款金額、付款方式、付款時間、付款條件、貸款方式，和錢有關(guān)的都要寫進合同，并且有對應(yīng)的支付時間。

4）明確違約條款

不管是買房還是賣家，逐字逐句搞清楚條款，仔細查閱合同是否存在違約責任不對等，或違約責任缺失的問題，比如未按時交房，沒有在合同里注明誰來承擔違約責任，違約金額是多少。每項義務(wù)都要有對應(yīng)的違約條款，缺一不可。

1）未滿五年經(jīng)適房

2）特殊房產(chǎn)如軍產(chǎn)房

3）未進行房改的公房

4）未解除抵押的房產(chǎn)

5）自住型商品房

6）無房本回遷房

7）小產(chǎn)權(quán)住房

8）被法院查封的房子

9）其他共有產(chǎn)權(quán)人不同意出售的房子，如存在繼承糾紛，離婚財產(chǎn)分割糾紛，其他產(chǎn)權(quán)人不同意出售。

買賣二手房只要沒過戶，雙方隨時可能發(fā)生毀約。一開始保留所有的證據(jù)，包括所有的約定，通話記錄和視頻記錄錄音，微信聊天記錄，房源硬傷照片，一旦發(fā)生糾紛，就有證據(jù)可以維護自身的權(quán)益，二手房購買過程中，有很多突發(fā)或不確定因素，如果拿不準，可以選擇律師協(xié)助解決問題，降低交易風險。