商品房的“五證二書”

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(1)

、房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備五證：

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①《國有土地使用證》

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②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

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③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

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④《

建筑

工程施工許可證》

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⑤《商品房預售許可證》

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(2)

房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備二書：

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《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，

其中應(yīng)當列明工

程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

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《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位

(

部件

)

的類型、性能、標準等作出說明，

并提出使用注意事項。

商品房的“五證二書”

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(1)

、房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備五證：

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①《國有土地使用證》

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②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

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③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

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④《

建筑

工程施工許可證》

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⑤《商品房預售許可證》

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(2)

房地產(chǎn)商在預售商品房時應(yīng)具備二書：

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《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，

其中應(yīng)當列明工

程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

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《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位

(

部件

)

的類型、性能、標準等作出說明，

并提出使用注意事項。

（1）基地面積：基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地面積為準，不包括代征用地。又稱占地面積，是開發(fā)商買的面積。???

（2）建筑紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界限，又稱為建筑控制線。???

道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。???

用地面積：基地面積，規(guī)劃紅線內(nèi)（道路）。???

退界的面積：是可供開發(fā)商進行建設(shè)的用地。???

退界：沿主要道路，一般退主干道退紅線15米，次干道退紅線8米。?

（3）組團：由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落，數(shù)個組團形成居住小區(qū)。（該小區(qū)由八個組團構(gòu)成）???

（4）承重墻、非承重墻：墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻，在工程圖上為黑色墻體；不承受外來外來荷載的墻稱為非承重墻在工程圖上為中空墻體。???

（5）總建面積：是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。???

（6）建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。???

（7）容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和（總建筑面積）與建筑基地面積（總用地面積）的比值。

容積率=總建筑面積÷總用地面積???

（8）建筑密度：又稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積之和與建筑基地面積（總用地面積）的比值，通常以百分比表示。???

建筑密度=（建筑物底層占地面積之和÷總用地面積）×100%???

（9）綠化率：也稱綠化覆蓋率是指小區(qū)內(nèi)綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，即基地內(nèi)綠化面積與建筑基地面積的比值。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。???

（10）綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。?

（11）建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。即：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。?????日照間距：日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。?

（12）建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積???

（13）公攤面積：商品房面積由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分則是直接為居住服務(wù)的公共空間，這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤。???商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%計入公攤面積。???

（14）得房率：套內(nèi)使用面積（包括室內(nèi)墻體）與建筑面積之比。???

得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積×100%???

目前，標準的得房率，多層住宅為85-90%???

甚至以上，高層、小高層住宅為80-85%，辦公樓為55-70%。???

（15）房屋的開間、進深：開間指房屋的寬度，是指墻體中線至墻中線的距離。???

進深指房屋的實際長度。