住建部答記者問(wèn)之后，很多人都在討論樓市崩盤論。雖然部長(zhǎng)也說(shuō)了，中國(guó)和日本不具可比性，但是也不免引起很多人的興趣，購(gòu)房指南今天就給大家詳細(xì)解釋下，樓市崩盤論是什么鬼？

什么是“樓市崩盤”？

樓市崩盤，指的是地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購(gòu)房行為大幅減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性蕭條。樓市一旦崩盤，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)停滯，爛尾樓大量出現(xiàn)，銀行大量的壞賬無(wú)法收回，規(guī)劃好的待開(kāi)發(fā)土地閑置，土地價(jià)格，很多二次置業(yè)的人購(gòu)買的房屋變成負(fù)資產(chǎn)。

歷，美國(guó)、泰國(guó)、日本、中國(guó)香港等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過(guò)樓市崩盤，而樓市崩盤的前兆也驚人地相似。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，至今仍未完全恢復(fù)，這是歷迄今為止大的一次房地產(chǎn)危機(jī)之一。萬(wàn)科王石在幾年之前也公開(kāi)警告過(guò)：中國(guó)樓市會(huì)重蹈日本覆轍。

然而，對(duì)于“中國(guó)樓市崩盤論”，很多人不以為然。中國(guó)首富、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾表示，“樓市崩盤論在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)卻一直沒(méi)有崩盤，現(xiàn)在又出現(xiàn)了，只是借著杭州樓盤的消息延續(xù)了這種論調(diào)，在我看來(lái)，提出這種觀點(diǎn)的人要么是別有用心，要么是智慧不夠，是弱智。”

日本歷的樓市崩盤究竟是什么情況？

1985年后的日本，正是樓市癲狂的時(shí)期，樓市泡沫在1990年達(dá)到頂峰，房?jī)r(jià)漲了七八倍。隨之而來(lái)的是泡沫破裂，樓市崩盤，這個(gè)過(guò)程不過(guò)六七年的時(shí)間。1985年日元，至1986年資金流向房產(chǎn)，1987年房?jī)r(jià)飆升至3倍，1988年房?jī)r(jià)下降，拉升房?jī)r(jià)，1991年房?jī)r(jià)再次下升，房地產(chǎn)崩盤。

日本房地產(chǎn)泡沫，是人類歷著名、荒唐的泡沫之一。上世紀(jì)80年代，由于“廣場(chǎng)協(xié)議”導(dǎo)致的日元成了日本房?jī)r(jià)的導(dǎo)火索。日本政府為了遏制日元和貿(mào)易，在貨幣政策上實(shí)行了低利率政策，推動(dòng)了日本股市和房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

當(dāng)時(shí)日本這一泡沫的荒唐程度如何？

我們可以來(lái)看一組數(shù)字。1986年到1990年，日本全國(guó)商用土地的平均價(jià)格累計(jì)漲幅高達(dá)67.4%，其中東京、大阪、名古屋三大城市圈平均地價(jià)漲幅達(dá)到了1.2倍，日本東京地價(jià)在1985年到1988年漲了2.7倍。東京的全部地產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)了美國(guó)的全部房地產(chǎn)價(jià)值的總和。到1989年底，日本的全部房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是說(shuō)，把日本賣掉，可以買5個(gè)美國(guó)。到1990年，日本土地的總價(jià)值超過(guò)了其余地區(qū)全部土地價(jià)值的一半，東京的單個(gè)家庭的住房?jī)r(jià)值高達(dá)3000萬(wàn)或4000萬(wàn)美元。

泡沫破滅后，許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里難以正常消費(fèi)；日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元；倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”……日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)10年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。

再補(bǔ)充解釋一個(gè)詞叫“樓市泡沫”？

關(guān)于什么是泡沫，研究泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來(lái)都說(shuō)不清楚，這也是“泡沫”的大特點(diǎn)。美國(guó)著名的金融金德?tīng)柌駥?duì)泡沫的描述我認(rèn)為是精準(zhǔn)的：“泡沫其實(shí)很難定義，就如同一個(gè)美女。你很難定義什么叫美女，但當(dāng)一個(gè)女孩站在你面前的時(shí)候，你會(huì)知道她究竟是不是美女。”這個(gè)話其實(shí)說(shuō)對(duì)了一半。

事實(shí)上，從人類歷一些重大的泡沫破滅的事件，無(wú)論是郁金香，還是南海泡沫，以及日本的房地產(chǎn)，在泡沫發(fā)生時(shí)，身處其中的人其實(shí)并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在災(zāi)難發(fā)生之后，人們的理智才重回大腦，感嘆過(guò)去的荒唐。正如劇作家阿瑟．米勒曾經(jīng)指出：“當(dāng)基本幻想都破滅時(shí)，一個(gè)時(shí)代也就結(jié)束了。”

為什么說(shuō)中國(guó)樓市不會(huì)崩盤？

中國(guó)樓市不會(huì)崩盤，住建部部長(zhǎng)陳政高在答記者問(wèn)時(shí)也肯定的說(shuō)，中國(guó)樓市不能與日本相提并論。從上面的日本歷史反觀中國(guó)，至少有兩點(diǎn)是完全不一樣的。第一，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，而日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成；第二，中國(guó)的房?jī)r(jià)和當(dāng)年日本比，其實(shí)并不高。當(dāng)這兩點(diǎn)其實(shí)沒(méi)有證據(jù)表明可以用以證明房地產(chǎn)泡沫不破滅。

實(shí)際上，20世紀(jì)到現(xiàn)在100多年，大崩盤倆手掌就能數(shù)過(guò)來(lái)。像大蕭條、日本樓市崩盤、金融風(fēng)暴，這些在每一個(gè)國(guó)家或地區(qū)都是幾十年甚至上百年才來(lái)那么一回的。像日本那樣一下子來(lái)個(gè)“失去的20年”，更是比較罕見(jiàn)的個(gè)案了。

真正遇到樓市崩盤之前，也通常會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲。你不妨回顧一下歷史，在崩盤之前，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲了多少年？美國(guó)三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30個(gè)年頭，香港是17個(gè)年頭，中國(guó)從房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上漲。

中國(guó)樓市從2002年起，就不斷有告誡我們：樓市要崩盤了，不要買房。結(jié)果房?jī)r(jià)漲了10幾年，崩盤還是沒(méi)有等來(lái)，倒是自己離房子越來(lái)越遠(yuǎn)了。毫無(wú)疑問(wèn)，泡沫總是會(huì)破的。但是同樣毫無(wú)疑問(wèn)的是，泡沫在破滅來(lái)臨之前房?jī)r(jià)會(huì)連漲很多年。

美國(guó)兩次大崩盤 ，橫跨了接近一個(gè)世紀(jì)。日本在大崩盤之前房?jī)r(jià)漲了30年?；仡^看，中國(guó)房改以來(lái)，也有18年了。你的人生，有幾個(gè)18年？所以，長(zhǎng)期看，因?yàn)楹ε屡菽蝗ベI房，個(gè)人所承擔(dān)的損失要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于躲過(guò)泡沫的收益。因?yàn)橐粋€(gè)大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。為了等一個(gè)到現(xiàn)在都還沒(méi)來(lái)的大崩盤，可能你要錯(cuò)過(guò)好幾次改善自己的機(jī)會(huì)。