說好的交房日期，開發(fā)商屢屢爽約；說好的辦證日期，開發(fā)商卻一改再改，開發(fā)商聲稱成本增加，業(yè)主認為開發(fā)商違約。期房交易中，購房者是否應承擔開發(fā)商的經(jīng)營風險？

真實案例

2011年4月，某單位與某開發(fā)商簽訂購買、住宅樓相關協(xié)議，明確每平方米均價3760元，地下小房和地下車位的價格與團購價每平方米相差不得超過100元等。2011年5月，王某等100多名單位干部職工，分別與該開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理好房產(chǎn)證，并明確了延期交房辦證的違約責任和建筑材料品質(zhì)。

交房到期后，開發(fā)商未能交房。2013年4月，開發(fā)商向該單位發(fā)函，承諾對地下小房款業(yè)主可暫不交，作為終解決違約事項的質(zhì)押金，同時免除業(yè)主一年的物業(yè)服務費。2013年5月，開發(fā)商向100多戶業(yè)主交房。2013年10月，開發(fā)商催促該單位及時支付車位款并辦理房屋產(chǎn)權證書等事宜。因雙方爭議無法協(xié)商解決， 100多戶業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商對延期交房辦證的違約行為進行賠償。

業(yè)主方主張，開發(fā)商未按購房協(xié)議如期交房，并且電梯、門窗等品質(zhì)標準不符合約定，履行協(xié)議嚴重違約，開發(fā)商應按照購房協(xié)議約定賠償延遲交房、逾期辦證違約金及貸款利息差額共計37.2萬余元。此外，開發(fā)商還需向業(yè)主賠償建筑材料差價和容積率與原審批不符帶來的損失。

對此，開發(fā)商則辯稱，在施工過程中，因政策原因造成工人工資、施工費用增加，必然導致建筑成本增加，業(yè)主們不承擔增加的費用，導致工期延誤等。另外，業(yè)主沒有交付小房款和車位款，拒絕辦理合同備案手續(xù)等同樣存在違約行為。

一審法院審理后，判令開發(fā)商支付延遲交房違約金6.2萬余元；在判決生效之日起90日內(nèi)為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權證、土地使用權證并支付延遲辦證違約金；駁回業(yè)主的其他訴訟請求。

購房人不承擔開發(fā)商市場風險

法院審理認為，雙方簽訂的購房協(xié)議是當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立并有效。業(yè)主依約支付了全部購房款，開發(fā)商未在約定的期限交房，構成違約，應承擔相應的違約責任。開發(fā)商以人工費、機械臺班費調(diào)整等導致建筑成本增加不能成為逾期交房的免責事由。由于開發(fā)商的原因造成逾期辦理房產(chǎn)證，必然使購房業(yè)主不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權利。因此，開發(fā)商應支付購房業(yè)主延遲辦證違約金。

目前，團購房晚交房、晚辦證的現(xiàn)象十分普遍，在建筑施工過程中，開發(fā)商還會以物價變動或者政策調(diào)整等為事由，要求參加團購的購房人分擔房屋價格變動負擔，并通常把不能辦證的責任歸于購房人未簽備案合同。

在團體購房時，除非組織職工團購房屋的單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的特定情形下，團購組織者(單位)介入?yún)⒓訄F購的購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋買賣交易，不影響參加團購的購房人作為個體購房人的法律地位。當開發(fā)商違約時，參加團購的購房人有權提出訴訟維護自己的合法權益。除非雙方在購房合同中對開發(fā)期間房價變動有約定，否則，依據(jù)合同法的規(guī)定，購房人并不承擔市場風險和對方的經(jīng)營風險，無需為開發(fā)商所謂的“物價變動”買單。