中國城鎮人均住房建筑面積達到39.8㎡，城鎮居民家庭的住房擁有率約為96.0%，有一套住房的家庭占比約為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比約為10.5%，戶均擁有住房1.5套。疫情過后我們提出了新基建，其實與原來的“基建”沒有太大聯系，等同于建設高速公路變為建設信息高速公路，更多的指向工業互聯網、5G、數據中心這樣的科技前沿。二手房加盟

      即使上海這樣的人口流入城市基建也在放緩，今年力推的幾個新片區是大虹橋、五大新城，都是炒冷飯項目。最近的規劃是浦東金色中環，除了早已規劃的張江雙子塔，其他項目遲遲不見落地。核心地段北外灘號稱840萬方巨量規劃，至今也只拍出了兩塊商辦用地。一街之隔的陸家嘴，250多幢商辦樓宇20年間幾乎全部建成，這樣的速度再也無法復制。其實不用看新城開發，看住宅交易量最為直觀。2005、2006年前后，月均交易量5-6萬套，現在月交易量2萬套就算不錯的市場。

      新城開發的放緩意味著一些郊區可能真的無法融入市區。不少朋友看好新城，通常拿古美、田林、三林、聯洋這樣的區域做成功案例，這些區域的房價與市區幾乎沒有多少差距。其實房價沒有太大差距的原因不是這些區域開發成功，而是他們融入了主城區。他們不用與市區進行對比，他們現在就是市區本身。松江新城開發也算順利，給予的政策支持、資源支持遠超三林、古美，但是目前依舊與市區差距很大。因為這里依舊是郊區，依舊需要以距離市區遠近判斷價值。實質上三林、古美并沒有給到任何支持，完全憑借市區一圈一圈擴展將他們納入了自身范圍。

      現在來看市區擴展的速度急劇下滑，九亭、南翔這樣的近郊何時被市區吞并尚不能明確，五大新城更是看不到希望。而且更為致命的是，一環一環擴出去，外面的圓環面積比里面的圓環要大得多，而且是指數級增加。外環距離人廣平均距離為15千米，意味著向前推進5千米，需增加城建面積550平方千米——比外環內總面積沒小多少。看似很近的5千米，以后可能真的遙不可及，因為上海城市邊界擴張速度無限放緩，不要拿過去20年的經驗看待未來。所以今年提到五大新城時特意加了一個限定詞：綜合性節點城市。這些地區融入市區的希望微乎其微，官方都放棄了：你們做好自己吧。

      在這樣的背景下我們選房邏輯必須發生改變，大面積的基建帶來的迅速城市化，房價迅速向市區看齊的時代已經過去。不要再指望一些區域成長為古美、大寧，郊區可能注定就是郊區。

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