房產投資的關注點

2021/7/19 16:00:15 來源：網絡瀏覽量：1116

戰點，即戰斗的時點，也可以認為是出手的時機。戰點是非常重要的概念，因為所有的利潤都是在買入的那個時點就確定了，后期無非是拿在手上，跟著大盤漲幅一起抬轎子，和自己努力關系不大。雖然后期通過個人努力搞點鳳變冰的花頭，但局部不影響整體，房價漲幅大頭跟著大勢走的邏輯不變。房地產加盟

高手和新手的差別之一就在于戰點的選擇，但高手也不是次次都行，錯過戰點的高手也很多，因為戰點本身的迷惑性很大，身處戰點的你往往感受不到這是一個很好的買入時機，眼前看到更多的景色是是房地產滿目瘡痍，哀鴻遍野。而且往往這個時候各種信貸也不太友好，籌措資金非常困難，最后只能作罷，貽誤戰機。

戰點的兩面性

這里說的戰點并不僅僅是正向操作的買入時間，也包括反向操作的賣出時間。正所謂會買的是徒弟，會賣才是師傅。雖然房子的操作時間比較長，買賣通常也要花幾個月的時間，但拉長來看，盈利的手法也和資本市場類似，在標的低位盤整的時候果斷買入，在利好出盡的高位果斷拋出，可能有些讀者認為，這輩子只買一套自住就足夠了，不過我相信關注我這個公眾號的人，都是不甘于這輩子就買一套房再也不換的客戶，至少也是以小換大不斷改善居住條件的讀者吧。下面我們說一下戰點的表現形式！

常規戰點

戰點有很多維度，比如信貸可能變寬松，無意看到一個性價比超高的房源，菜小可能變學區等等，這里重點說一下新修地鐵對買入時點的影響。地鐵修建對區域房價影響很大，但需要分段分析。首先官方公布規劃會有一大波漲幅，哪怕只是一張圖紙還沒落地，這時候房價也會應聲漲價20%~30%，但投資客是很難吃到的，只有自住客可以。所以這時候不是買入的戰點，極端情況還可能套牢一陣子，因為未來的利潤被先前的住戶蠶食殆盡，后面因為基建，道路封路，行人繞道，施工擾民等等一系列的減分操作，結果是讓這里的居住體驗變差。房地產加盟而當地鐵真正修通以后，就面臨選方向的問題，可能帶來優質人群幫你抬轎子，配套的商圈學校醫院慢慢起來，人氣也越來越旺，不斷正向加成利好循環，比如上海張江，自從二號線修通，利好信息不斷涌現，從此房價一騎絕塵。但也可能把這里的人流帶走，比如上海地鐵16號線，除了尾段臨港那一兩站國家給政策有預期，中間有不少站是陪跑的。所以地鐵開通是有賭性在里面的。

最大的戰點

先正本清源明晰一個觀點，房價上漲二十年，調控政策也十幾年如影隨行，現在高房價還使得很多人已經躺平。除了公認的貨幣超發導致房地產變成資金池以外，還應該有其他原因的。畢竟面對目前限購限貸限離限售的高壓組合政策，即使是房地產老鳥，操作起來也非常困難，而且缺錢的又不是房地產一個行業，政府基建、資本市場、高端制造業，哪個不是饑腸轆轆，憑什么房地產一路打壓，卻還能吃的盆滿缽滿呢？這一切要從90年代中央和地方分稅制改革開始說起。首先無論怎樣分，中央和地方政府都是希望老百姓安居樂業的，但是在具體操作層面還是有差別的。中央的目標是共同富裕，政策制定側重公平，對應房地產就是老百姓安居，什么叫安居呢，最起碼要保障老百姓有房子住，但具體細節不會太管。比如房價貴就強制開發商安排建設廉租房公租房，這是一種保障，就像國家多年以來直接管制豬肉價格一樣，保證老百姓有肉吃很重要，至于老百姓吃的是有機肉還是飼料肉，就管不了那么細了，所以廉租房公租房的房屋質量也沒有商品房好。

中央的管理手段也不一樣，依靠各個部委進行管轄，比如通過住建部管理各個地區房價，如果亂漲就約談，督導各級政府采取措施，再不行就對金融進行管控，收緊房貸提高利率，當然可能會誤傷剛需，畢竟目標是共同富裕，憑啥你要先富（最近整頓互聯網大廠亦是如此）。最近幾個成交跌入冰點的城市，應該感觸更深。而地方政府目標是本城市發展，政策的著重點是效率，希望老百姓樂業。怎么理解這個樂業呢，通俗講就是要把自己的城市搞好，吸引更多的企業和外來人員過來工作，但城市建設是需要錢的，怎樣弄到錢呢，長遠一點看是吸引外來人口。因為人多，人頭稅就多，所以前段時間各地方搶人，交幾個月社保就能落戶，有的地方還給高學歷的人才住房補貼等，城市發展好的地方基本都是工作崗位多，工資高的地方，于是讓老百姓有了一種“樂業”的感覺。

但是城市發展僅僅靠人頭稅還是太慢了，收幾百萬個人的人頭稅，不如賣地一次收的快，現在地方也特別樂于賣土地，搞房地產開發，同時一口氣把財政收入拿到手。這里我可以出一個問題給讀者思考，如果開發商十年前一千萬囤到一塊地，現在以1.7億賣出，開發商能收多少錢？有興趣可以在評論區交流。前面我們花了大量的篇幅解釋了兩級政府的側重點，這種結構就會導致執行層面上的差異。但是，假如中央和地方步調完全一致的時候，房地產加盟最大的買入戰點就會出現。比如2008年四萬億應對金融危機，2015年宣布去庫存，2020年疫情后疏困企業，每次叫法不太一樣，但明眼人一看便知，大軍未動，糧草先行。首先是向市場供應大量貨幣，然后需要2-3個月的反應期，再后面就是各種資產的狂歡了，這里面當然包括房地產，比如2008年、2015年不僅信貸寬松，還把購房資格也放開了，所以漲幅巨大。

當然物極必反，中央和地方短暫蜜月期過后，中央會首先踩剎車，但是地方寬松的慣性還是會很大。所以，中央的住建部會約談督導地方，政策也是從上到下的逐步收緊。切記，中央層面的樓市收緊開始，就是賣出的最大戰點，等到地方實質性收緊后，樓市就徹底涼了。考慮地方政府一直有賣地補充財政收入的驅動力，所以，買入和賣出最大的戰點，就是中央政府的態度，而不是地方政府的措施。而且中央政府不是搞突然襲擊，一般會先有吹風會和各種宣傳，接下來會有至少半年的時間等你抄底上車，比如2020年這次，根據當時面對的困難具體形式，配套推出一系列外掛，包括金融工具、貨幣工具、政策工具等，這種戰點信號其實已經特別明顯。

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