2021年已經(jīng)過半，而上半年井噴式的調(diào)控，讓中國樓市經(jīng)歷了一場巨變。

近日，中原地產(chǎn)研究院發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。其中，二手房市場管控措施也密集出臺(tái)，前幾天二手房停貸的消息更是傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

不得不說，二手房吸引了太多火力，各地一出調(diào)控措施，第一個(gè)開刀的往往就是二手房。

展望下半年，很多持幣待購的剛需有些忐忑。最近前來咨詢的朋友也很多，大家普遍拿不定主意。到底該買什么房，其實(shí)每家都有不同的需求，很難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。今天站長還是來說一個(gè)更容易找出共性的問題——今年下半年，什么樣的房子你不該買。

01 老破小貸款，真難！

站長第一個(gè)不建議你買的房子，就是老破小。

所謂老破小，指的是市中心那些地段好、總價(jià)低的老房子。多看幾套老破小你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是北京還是上海，老破小的戶型永遠(yuǎn)都是那么奇葩。

以老破小的經(jīng)典戶型“槍型”為例，本身的公共空間就小，還偏偏要弄條狹長的走道，采光問題難以解決，不少老房子要么談不上有客廳，要么就是有個(gè)小廳也是無窗的。另外，很多老破小都面臨著車位不足、沒有物業(yè)、沒有電梯等問題，更不要說復(fù)雜的鄰里關(guān)系了。

這些問題可能很多人尚且能忍，但更重要的，其實(shí)還是老破小的貸款問題。

商業(yè)銀行在給老破小批貸款的時(shí)候，一般都是會(huì)考慮樓齡、房屋結(jié)構(gòu)，一般都是最長貸款年限30年減去樓齡。北京、上海的老破小成交量比較大，很多銀行考慮到實(shí)際情況，會(huì)把年限延長到50年——用50年減去樓齡，就是銀行給你批的貸款年限了。

另外，部分銀行在放貸的時(shí)候，還會(huì)考慮房屋的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)的貸款年限不同，磚混低，鋼混高。

好，這些你可能都不在意，但站長還是建議你再考慮一個(gè)問題——

你的老破小，還賣不賣得出去？

就拿一套1990年的老破小來說，現(xiàn)在房齡已經(jīng)31年了，你的貸款年限不會(huì)超過19年。如果你自住到滿5年，屆時(shí)你的下家只能從銀行貸款到14年的房貸，還貸壓力大，你還能找到愿意接盤的買家嗎？同等條件下，接盤俠們?yōu)槭裁床蝗ベI同地段的次新房？

這兩天二手房停貸的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，從站長了解到的情況來看，二手房停貸倒是不至于，但限貸確實(shí)是真的——今年樓市調(diào)控多，再加上銀行被要求房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款占比不得超過央行和銀保監(jiān)會(huì)確定的上限，壓力不斷向下轉(zhuǎn)移，最后自然都落在了購房者身上。

站在銀行的角度看問題，給二手房放貸的風(fēng)險(xiǎn)肯定比新房高。對銀行而言，二手房評估麻煩，而且一客一單，不像新房，搞定一個(gè)項(xiàng)目就有大筆的單子，在各行貸款額度緊張的情況下，限貸自然要從二手房限起。

畢竟，不是所有的老破小，都是北京西城德勝的學(xué)區(qū)房。

02 商住房的坑，別躺！

說完了老破小，再來聊聊另一個(gè)大坑——

商住房。

商住房真的是很多人的心頭大痛。2017年3月26日，北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商住新房只能賣給公司，而舊房可以賣給個(gè)人或公司，但個(gè)人購買須有5年的社保和納稅記錄，而且只能全款買，不能貸款。

而后上海、廣州、深圳也分別發(fā)布了針對商辦類項(xiàng)目的調(diào)控政策，一線城市的商住房成交量大幅下降，市場正式進(jìn)入寒冰期。

如今4年多過去了，商住房市場還沒“解凍”，很多人都被套在了山頂。北京商住房房價(jià)大跌已經(jīng)成了共識(shí)，基本每年都有媒體出來告訴你，北京商住房房價(jià)又跌了多少。

很多人在說商住房的缺點(diǎn)時(shí)，總是會(huì)提到水電商用的問題。其實(shí)那都不是事兒，你每個(gè)月的水電費(fèi)再貴，又能貴到哪里去？你又不是天天在家里挖礦。至于落戶、學(xué)區(qū)的需求，很多買商住房的人也是不會(huì)考慮的。

商住房的最大問題，還是不好交易，稅費(fèi)一大筆，還不能貸款——如果說老破小還給你找接盤俠留下了空間，那商住房就是徹底絕了這條后路。

像北京，個(gè)人買商住房要5年社保，跟普通住宅的要求一樣，還不讓人家貸款，以后再交易還有一大筆稅費(fèi)。你就說，這流通性得低到什么程度。

當(dāng)然，也有很多年輕人表示不在乎商住房未來不好賣，“反正我是自住嘛”。但是有一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題——

你準(zhǔn)備在商住房里住多少年？

商住房一層十幾戶，基本沒有南北通透的格局，朝向往往是死穴。站長就見過中介把西曬商住房吹成陽光房的——敢情你家的陽光房照的是下午四點(diǎn)的太陽？

另外，商住房很多是用來出租的，住戶很雜，素質(zhì)不一，鄰里氛圍和住宅大相徑庭。這可真不是說關(guān)起門過自己的小日子就能眼不見為凈的。

更不要說，后期還有房屋老化的問題，維護(hù)成本只會(huì)越來越高，就算你對商住房是真愛，也很難真在里面住個(gè)幾十年。

一旦要換房，那么，你勢必就要面對商住房流通性差的問題。

03 文旅養(yǎng)老房，魔幻！

跟商住房情況類似的，還有市面上一堆打著養(yǎng)老、文旅旗號(hào)的樓盤，看上去好像歲月靜好，但仔細(xì)一看，竟是一地雞毛。

現(xiàn)在很多養(yǎng)老盤、文旅盤都建在鳥不拉屎的地方，組個(gè)看房團(tuán)拉一堆人去，給你一個(gè)勁兒吹房子有多好，投資前景多可觀，你有空就來這兒養(yǎng)老、旅游，沒空就把房子租出去，自住收租兩相宜，躺贏躺賺！

但你好好想想，這樣的好房子，當(dāng)?shù)厝瞬蝗專偷戎惆仙缴嫠^來買？一旦你沖動(dòng)了，掏錢了，就會(huì)發(fā)現(xiàn)最后在風(fēng)中凌亂的只有自己。從站長了解到的案例來看，大多數(shù)買文旅房的人，比買商住房的還鬧心。

說到文旅房，站長再順便說說遠(yuǎn)郊盤。遠(yuǎn)郊房唯一的好處就是便宜，但發(fā)展太滯后了，要是真的買了，漲價(jià)不一定有你的房子，但一旦趕上大盤下跌，那你肯定沒跑兒！

而比起遠(yuǎn)郊盤，更坑的還是環(huán)線城市，其中環(huán)京樓市算是top級(jí)。過去兩三年里，環(huán)京房價(jià)一路下跌，去年甚至傳出了燕郊免費(fèi)送房的傳聞。

只能感慨一句，北京是北京，河北是河北。

04 結(jié)語

最后，咱們來聊一聊土拍市場。

中原研究院最近發(fā)布了一份土拍數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示全國300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)2.55萬億元，同比上漲12.4%。其中，杭州土地出讓金超過2000億元，集中供地就貢獻(xiàn)了千億元；上海、北京、南京和廣州上半年土地出讓金也都超過了千億元。

土拍的高溢價(jià)率層出不窮，即使像北京這樣對土拍溢價(jià)率有嚴(yán)格要求的城市，不少開發(fā)商也是急紅了眼，突破溢價(jià)之后就競高標(biāo)準(zhǔn)。有媒體給北京土拍算了一筆賬，如果按照“樓面價(jià)占售價(jià)2/3則可持平”的標(biāo)準(zhǔn)，北京這次土拍，很多地塊的利潤是非常低的，如果再算上高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、公共租貿(mào)住房等支出，開發(fā)商的利潤，可能比先前的限競房還要低。

回顧北京的限競房，諸如建筑簡配、配套縮水、材料劣質(zhì)等問題，一個(gè)個(gè)前車之鑒猶在眼前。現(xiàn)如今的土拍，開發(fā)商的利潤被進(jìn)一步壓縮，未來的房屋質(zhì)量不由得讓人捏把汗。

畢竟，你不能指望開發(fā)商用愛給你建房子！