本月觀點(diǎn)及政策匯總

數(shù)據(jù)快報(bào)

八月全國(guó)樓市持續(xù)降溫，整體成交規(guī)模較7月下跌；一線城市住宅市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比小幅增長(zhǎng)，均價(jià)受深圳影響漲幅明顯；二線城市成交規(guī)模同環(huán)比呈下跌趨勢(shì)，價(jià)格同環(huán)比上升；三四線城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降，均價(jià)同比上漲；從存量方面來(lái)看，二三線市場(chǎng)活力不足，預(yù)計(jì)未來(lái)部分非核心三四線城市存在去化壓力。

熱點(diǎn)政策匯總

? 住建部：轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持"留改拆"并舉

8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，實(shí)施城市更新行動(dòng)是國(guó)家"十四五"規(guī)劃綱要明確的重大工程項(xiàng)目。實(shí)施城市更新行動(dòng)，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持"留改拆"并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。
? 天津：規(guī)定新建商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶
8月4日，天津發(fā)布新版《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，公開征求意見。《辦法》所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款。新建商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款。

? 杭州：從住房限購(gòu)、商品住房銷售管理、市場(chǎng)秩序三方面加強(qiáng)調(diào)控

杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從加強(qiáng)住房限購(gòu)、完善新建商品住房銷售管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序三方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。規(guī)定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。規(guī)定非杭州市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。無(wú)房家庭、普通家庭、高層次人才家庭按不同方式公證搖號(hào)。

? 貴州省：調(diào)整第二套住房公積金個(gè)人住房貸款政策

貴州省住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)的通知》。通知明確，從8月6日起，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式，調(diào)整第二套住房公積金個(gè)人住房貸款政策。職工家庭已辦理過住房公積金貸款的，須在首套住房公積金貸款結(jié)清滿十二個(gè)月以上，方可再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房，且最低首付款比例不低于40%，貸款利率按同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。

? 義烏：促進(jìn)二手房住房市場(chǎng)信息透明

8月10日，浙江省義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，自通知發(fā)布之日起，所有新取得預(yù)售許可（含現(xiàn)售）商品房項(xiàng)目的住宅銷售，實(shí)行“公證搖號(hào)”，即采取公證搖號(hào)排序選房的銷售方式。同時(shí)，調(diào)整住宅限售政策，凡在義烏區(qū)域新購(gòu)買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

? 武漢：實(shí)行分戶驗(yàn)收及預(yù)售需施工許可

8月12日，武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布關(guān)于征求《市住房保障房管局市城建局關(guān)于規(guī)范全裝修商品住宅建設(shè)和銷售管理工作的實(shí)施意見（征求意見稿）》意見的公告，規(guī)范全裝修住宅建設(shè)和銷售，實(shí)行分戶驗(yàn)收及預(yù)售需施工許可。

? 上海：發(fā)布住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，供應(yīng)租賃住房超42萬(wàn)套

8月13日，上海市發(fā)布住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，到2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造；全面啟動(dòng)符合實(shí)施條件的舊住房成套改造；新增既有多層住宅加裝電梯1萬(wàn)臺(tái)以上；建設(shè)“美麗家園”示范小區(qū)100個(gè)。“十四五”時(shí)期，形成供應(yīng)租賃住房超過42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬(wàn)套（間），宿舍床位20萬(wàn)張。繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬(wàn)套（間）。

? 大連：市內(nèi)4區(qū)新商品房網(wǎng)簽5年可上市交易，嚴(yán)控宅地溢價(jià)率

8月16日，大連市發(fā)布《大連市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》。通知指出，市內(nèi)4區(qū)新商品房網(wǎng)簽5年可上市交易，加強(qiáng)住宅用地出讓價(jià)格管控，合理確定住宅用地出讓底價(jià)，嚴(yán)控市內(nèi)4區(qū)宅地溢價(jià)率。

? 北京：熱銷項(xiàng)目搖號(hào)出售，公租房向多子女輪候家庭給予傾斜

8月18日，北京市住建委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房資格復(fù)核及分配管理的通知》。其中提出，明確對(duì)本市公租房資格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、精準(zhǔn)保障。公租房資格備案家庭在輪候期間，需每滿24個(gè)月主動(dòng)申報(bào)家庭情況，進(jìn)行資格復(fù)核。多子女輪候家庭可優(yōu)先配租。

? 深圳：加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處

8月19日，據(jù)深圳本地媒體報(bào)道，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》。通知規(guī)范社區(qū)股份合作公司、公證機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所的服務(wù)行為；規(guī)范更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)利人、實(shí)施主體、中介機(jī)構(gòu)等；嚴(yán)禁信貸資金買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建等。

? 杭州：上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能

8月19日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能。

? 金華：實(shí)施新建商品房公開搖號(hào)優(yōu)先滿足無(wú)房家庭購(gòu)房需求

8月19日，浙江金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于金華市區(qū)實(shí)施新建商品住宅公證搖號(hào)公開銷售的通知》，要求金華市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住宅項(xiàng)目（包括商品住宅預(yù)售和現(xiàn)售），應(yīng)通過金華市新建商品住宅銷售管理系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱商品住宅銷售系統(tǒng)）銷售，一次性公開當(dāng)期批準(zhǔn)銷售的房源和購(gòu)房意向登記人數(shù)，并一次性上市銷售。

? 銀川：收緊商品住房限購(gòu)、限售政策

8月23日，寧夏回族自治區(qū)銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合12部，發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。在抑投機(jī)，防炒作方面，《通知》提到，要收緊商品住房限購(gòu)、限售政策，寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區(qū)限購(gòu)2套住房，寧夏以外戶籍個(gè)人在銀川市轄區(qū)限購(gòu)1套住房，市轄區(qū)內(nèi)新簽訂的商品房買賣合同滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。加大對(duì)二手房市場(chǎng)及中介行業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范營(yíng)銷行為，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售，虛假宣傳、投機(jī)炒房等違法違規(guī)行為。合理配置教育資源，加強(qiáng)學(xué)區(qū)房管控。

? 東莞：擬在長(zhǎng)安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗5鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)“三限房”項(xiàng)目

8月23日，東莞市政府印發(fā)《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案》。東莞市擬在長(zhǎng)安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗5鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)“三限房”項(xiàng)目。承購(gòu)人按房產(chǎn)總價(jià)的50%出資購(gòu)買50%產(chǎn)權(quán)。交付一定年限后，經(jīng)東莞市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。

? 溫州：加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處

8月23日起，溫州市實(shí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅銷售管理的通知》，《通知》包括通過建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、引導(dǎo)房開企業(yè)合理定價(jià)、嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)漲幅等6個(gè)措施，加強(qiáng)商品住宅銷售管理，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

? 合肥：建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制

8月24日，合肥市房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制的通知》。《通知》明確，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。以住宅小區(qū)為單元，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)參照近兩年實(shí)際成交均價(jià)，綜合評(píng)定交易指導(dǎo)價(jià)，適時(shí)對(duì)外發(fā)布，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。首批實(shí)施范圍共16個(gè)雙學(xué)區(qū)。

? 海口：嚴(yán)控新建商品房申報(bào)價(jià)格

8月25日，海口市發(fā)改委、市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的通知》。《通知》即日起實(shí)施，有效期兩年，明確初次申報(bào)預(yù)、現(xiàn)售的商品住房銷售價(jià)格備案時(shí)，申報(bào)價(jià)格原則上不超過之前一年內(nèi)同地段、同類型項(xiàng)目網(wǎng)簽價(jià)格。開發(fā)企業(yè)不得在備案價(jià)格之外加價(jià)銷售商品住房。

? 南京：進(jìn)一步完善土地出讓規(guī)則，增加定品質(zhì)、控溢價(jià)率等細(xì)則

8月25日，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》以及《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》，進(jìn)一步完善了南京宅地的出讓規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的全新出讓模式，將溢價(jià)率限定在15%以內(nèi)，房企拿地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市等監(jiān)管規(guī)范。

? 成都：成都土拍加入競(jìng)?cè)瞬殴⒁?guī)定

8月26日，成都公共資源交易中心集中發(fā)布2021年成都第二次集中土拍的15條公告。成都土拍規(guī)則首次提出“競(jìng)銷售型一類人才公寓”，本輪土拍有65宗地塊在達(dá)到最高限價(jià)后，都將轉(zhuǎn)為“競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例”確定競(jìng)得人；部分地塊將競(jìng)自持保障性租賃住房。

? 上海：調(diào)整新盤認(rèn)購(gòu)入圍比，放寬市區(qū)內(nèi)入圍標(biāo)準(zhǔn)

8月27日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)入圍比有所調(diào)整。此次調(diào)整后，內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目入圍比例上調(diào)至1:2.5，內(nèi)外環(huán)間項(xiàng)目入圍比例上調(diào)至1:2，外環(huán)外項(xiàng)目入圍比上調(diào)至1:1.8，郊環(huán)外項(xiàng)目入圍比保持1:1.3；所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購(gòu)比高于1.3的，繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。?????????????????

? 廣州：建立二手房交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制，陸續(xù)公布熱門小區(qū)參考價(jià)格

8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局緊急發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），同時(shí)，廣州市住房政策研究中心發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格通告》，公布了首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)，共涉及96個(gè)小區(qū)。
宏觀房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長(zhǎng)10.9%；比2019年1-8月份增長(zhǎng)15.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，住宅投資73971億元，增長(zhǎng)13.0%。

一線城市商品住宅市場(chǎng)

一線城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—月度

8月一線城市供應(yīng)量呈下落趨勢(shì)，成交量小幅上漲；一線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)繼五月份首次回落，北京本月成交規(guī)模較其他城市下跌趨勢(shì)顯著；深圳成交均價(jià)漲幅，環(huán)比增長(zhǎng)40%影響一線城市成交均價(jià)回升。

典型城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—深圳

深圳本月供應(yīng)漲幅顯著，成交量持續(xù)增長(zhǎng)；全市商品住宅51.17萬(wàn)平米，成交上漲至41.25萬(wàn)平米，均價(jià)上漲至84926元/平米；深圳本月商品住宅銷售金額TOP4均在南山區(qū)，其中南山區(qū)華潤(rùn)城項(xiàng)目銷售金額和面積均取得本月第一，帶動(dòng)成交均價(jià)達(dá)到最高水平。

典型城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—上海

8月，上海商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅回落，成交規(guī)模小幅上漲；本月共有9個(gè)樓盤入市，2個(gè)新盤觸發(fā)了計(jì)分，分別為寶山大華朗香花園和青浦上善水樾；從區(qū)域來(lái)看供應(yīng)總面積為26.74萬(wàn)平米，環(huán)比下跌明顯，成交總面積上漲至90.83萬(wàn)平米，本月去化周期繼續(xù)下降，新增項(xiàng)目去化優(yōu)異；本月成交的改善型房源增加，均價(jià)受供應(yīng)成交影響小幅上漲，市場(chǎng)對(duì)改善型需求得到部分滿足。

一線城市商品住宅庫(kù)存量及去化周期

一線城市本月成交規(guī)模小幅上漲，除廣州外，其余三城庫(kù)存均呈回落趨勢(shì)；其中，深圳本月去化周期下降明顯，建議增加住房供應(yīng)滿足市場(chǎng)的購(gòu)房需求，廣州新房存量持續(xù)增長(zhǎng)。

二線城市商品住宅市場(chǎng)

二線城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—月度

8月，二線城市供應(yīng)規(guī)模上漲，成交大幅回落；較上月，本月供應(yīng)小幅上漲10%，成交小幅下降11.6%至1601.29萬(wàn)平米，市場(chǎng)供求平衡；其中，武漢、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、大連、南京、重慶本月成交規(guī)模縮減明顯；均價(jià)受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響環(huán)比小幅上漲。

典型城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—杭州

8月，杭州經(jīng)歷了規(guī)模較大的開盤潮，市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)195.69萬(wàn)平米，帶動(dòng)成交規(guī)模上漲至160.54萬(wàn)平米；本月項(xiàng)目供應(yīng)成交均集中在蕭山、余杭和臨安，均價(jià)上漲至歷史較高水平；商品住宅市場(chǎng)受改善型樓盤供應(yīng)激增的影響，成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)較大，120平米以下的中小戶型比例降低，120平米以上樓盤占比增加。

典型城市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)—蘇州

8月，蘇州樓市持續(xù)降溫，市場(chǎng)供應(yīng)較上個(gè)月小幅下降，成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月走低，均價(jià)持平，市場(chǎng)處于橫盤期；從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，蘇州各區(qū)的房?jī)r(jià)差距逐漸拉大，高價(jià)盤集中于園區(qū)、姑蘇區(qū)、新區(qū)，而吳中、吳江的新盤均價(jià)相對(duì)較低。

二線城市商品住宅庫(kù)存量及去化周期

8月，二線城市中，大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春、鄭州、成都、南寧和長(zhǎng)沙去化周期均超過15個(gè)月，庫(kù)存壓力顯著；本月除合肥和成都外，各二線城市去化周期均上漲，南寧和重慶上漲超過3個(gè)月，市場(chǎng)熱度逐漸下降。

三四線城市商品住宅市場(chǎng)

三四線城市商品住宅成交走勢(shì)

8月，三四線城市供應(yīng)規(guī)模環(huán)比小幅下降，成交規(guī)模大幅下跌，均價(jià)基本持平；相比上月，同策監(jiān)測(cè)城市本月除了淮安外，成交規(guī)模均下降明顯，三四線城市市場(chǎng)遇冷，未來(lái)有持續(xù)下行的可能性；目前，江陰、株洲等城市已經(jīng)出臺(tái)了限跌令穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

典型城市商品住宅成交走勢(shì)——淮安

本月淮安商品住宅供應(yīng)下降22.43萬(wàn)平米，成交上漲至71.47萬(wàn)平米，均價(jià)小幅下降，但仍處于歷史較高水平；為迎接即將到來(lái)的 “金九銀十”，8月淮安土地集中掛牌、當(dāng)紅熱盤集中開盤，淮安樓市熱度持續(xù)高漲，成交規(guī)模連續(xù)四月上漲。

典型城市商品住宅成交走勢(shì)——太倉(cāng)

8月，太倉(cāng)樓市持續(xù)回暖，成交雖有小幅回落，但受大力補(bǔ)倉(cāng)影響，新房房源充沛，供應(yīng)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，成交量處于近兩年內(nèi)的平均水平，預(yù)計(jì)太倉(cāng)未來(lái)的“金九銀十”成交將迎來(lái)新的小高峰。

三四線城市商品住宅庫(kù)存量走勢(shì)

8月三四線城市中，各城市去化周期上漲明顯，惠州、江陰、煙臺(tái)、常熟去化周期均超過15個(gè)月，市場(chǎng)熱度下行，存在一定庫(kù)存壓力；目前，去化壓力較大的三四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在逐漸下降，未來(lái)陸續(xù)有政策出臺(tái)限制房?jī)r(jià)大幅度下跌。

來(lái)源：同策研究院

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