業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房者在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素全部考慮進(jìn)來(lái)，以避免“被違約”造成的經(jīng)濟(jì)損失。

案例：

張先生是定遠(yuǎn)人，為了兒子能在合肥，他決定在合肥買(mǎi)一套房子。4月初，他籌集24萬(wàn)元首付款，與合肥某樓盤(pán)簽訂了購(gòu)房合同。但不久后，他就聽(tīng)到“外地人不能辦理銀行貸款”的消息。他咨詢(xún)樓盤(pán)，樓盤(pán)工作人員說(shuō)，目前省內(nèi)購(gòu)房者仍可爭(zhēng)取辦到按揭，但首付要提高至4成。

“之前的首付款已經(jīng)用完多年的積蓄了，現(xiàn)在又要增加8萬(wàn)，一時(shí)籌不到；再說(shuō)了，現(xiàn)在銀行能不能辦下來(lái)按揭還說(shuō)不準(zhǔn)。”張先生于是想到了解約。

違約成本誰(shuí)承擔(dān)

在貸款面對(duì)困境需要違約時(shí)，一方面，買(mǎi)家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；另一方面，賣(mài)家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。

那么違約的責(zé)任如何明確？合同中若約定過(guò)，因政府或者銀策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買(mǎi)方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買(mǎi)方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除合同。

另外，因政策規(guī)定如“外地人、三套房”等無(wú)法貸款的，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無(wú)法履行”，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方都可以提出解除合同，無(wú)需支付違約金。但如果因?yàn)橘I(mǎi)房資信等個(gè)人問(wèn)題無(wú)法貸款，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

簽合同前要細(xì)看

不管是主動(dòng)違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。為了避免這一點(diǎn)，建議購(gòu)房者隨時(shí)掌握政策變化，因?yàn)殡S著信貸、稅收政策的變化，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，只有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變。

具體操作上，購(gòu)房者也可以多加注意。購(gòu)房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到低；在簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)策以及未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來(lái)，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。在征得對(duì)方同意的前提下，將違約成本降到低。