認購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷、預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價和總價等。通過認購書的簽署，購房者認可房屋位置及價格并承諾于限定期限內(nèi)購買，而開發(fā)商則保證為購房者保留特定的房屋。從認購書內(nèi)容和功能上看，認購書符合民法理論中預(yù)約合同的特征，本質(zhì)上仍為一種合同。

按照民法理論，合同分預(yù)約和本約。預(yù)約，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同。將來應(yīng)當訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預(yù)約規(guī)定的條件訂立合同的義務(wù)，而不負履行將來要訂立的合同中的義務(wù)。

但實際操作中因認購書具體內(nèi)容不同應(yīng)作出不同定性：

1、認購書約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書，違反意向書商定事宜應(yīng)承擔(dān)締約責(zé)任；

2、認購書對即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購房合同的預(yù)約合同，違反認購書約定者應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任；

3、認購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認定為購房合同草簽形式，其實質(zhì)為購房合同。

購房認購書的法律效力是什么？

無論認購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。當然，認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認購書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認購書時也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。