二手房交易過程糾紛頻出，對(duì)于買家來說如何維護(hù)自己的權(quán)利就是關(guān)鍵問題。二手房買賣合同作為交易進(jìn)行的前提，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)影響買賣結(jié)果。那么二手房合同什么情況下是無效的？無效合同可以撤銷并申請(qǐng)退房嗎？看看下面這5點(diǎn)，讓你輕松購(gòu)房無煩惱！

一、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋

產(chǎn)權(quán)問題是二手房交易過程中購(gòu)房者常見的問題，主要有兩個(gè)表現(xiàn)方面：一是賣方非產(chǎn)權(quán)人；二是未經(jīng)全部房屋共有人同意。

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續(xù)。如果房產(chǎn)有共有人，但未經(jīng)共有人同意房屋買賣是無法進(jìn)行交易的，二手房購(gòu)房合同會(huì)被判定為無效。

二、考慮是否有房屋承租人

在二手房交易過程中，房屋承租人有優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利，因此購(gòu)買者在買房時(shí)一定要注意該房產(chǎn)的出租情況。如果賣方賣房前未通知承租人或未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的說明，承租人提出購(gòu)買房屋該房產(chǎn)的合同可能處于無效狀態(tài)，也就無法繼續(xù)進(jìn)行交易。另外購(gòu)房者也需要注意，即便承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，如果房屋租賃合同未到期，購(gòu)房者也有可能會(huì)面臨無法及時(shí)入住的尷尬情形。

三、被查封或作為抵押物的房屋

被司法機(jī)關(guān)查封及作為抵押物的房產(chǎn)，如需出售則必須征得司法機(jī)構(gòu)或者抵押權(quán)人的同意，并取得同意出售相關(guān)證明，或者通過償還債務(wù)等方式注銷抵押之后再出售。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購(gòu)買時(shí)要注意確保賣方及時(shí)還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險(xiǎn)還是可以避免的。

四、存在違章或已公告拆遷

存在違章建筑的房子，如果房屋的結(jié)構(gòu)被更改且被政府部門限期整改，那么改房屋的質(zhì)量必然存在隱患。如果賣房者在沒有恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)原裝的情況下就出售房產(chǎn)的話，買家可以根據(jù)情況要求解除購(gòu)房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過戶的。

五、特殊產(chǎn)權(quán)類型的房屋

一些特殊產(chǎn)權(quán)類型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。常見的有：承租公房、農(nóng)村集體土地上的房屋（小產(chǎn)權(quán)房）、部分產(chǎn)權(quán)的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等。類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國(guó)家的限制，購(gòu)房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。

注：質(zhì)量問題能退房嗎？

很多購(gòu)買新房的朋友會(huì)注意到如果房屋質(zhì)量問題較大導(dǎo)致無法入住的，可申請(qǐng)退房。但是二手房遇到質(zhì)量想要退房可不是那么簡(jiǎn)單。由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。

小貼士：退房的法律基礎(chǔ)

根據(jù)我國(guó)《合同法》的內(nèi)容規(guī)定，撤銷合同應(yīng)該要符合以下幾個(gè)條件：1.合同的訂立存在重大的誤解；2.合同缺乏公平性；3.一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同；4.一方以脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同；5.一方乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同。

根據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定符合以下條件的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：1.司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2.依法收回土地使用權(quán)的；3.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。