過去的幾個月中，我國一二線城市限購政策頻發，隨著政策的變動，有一些購房者面臨尷尬的處境：政策出臺前簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網簽，限購已經出臺發現自己不符合購房資格。這種情況下還能辦理網簽過戶嗎？如果不能定金和購房款該怎么辦？下面四個問題也許能幫你。
1、限購是否導致合同無效？
答：限購是政府部門調控房產的措施，屬于政策，不是法律，也不是法規。根據《合同法》有關規定：判斷合同是否有效，只能依據全國及其常委會制定的法律和國務院制定的法規，而不能依地方性法規和規章作判斷依據。可見，房產限購并不會導致合同無效，包括定金合同、買賣合同和房產中介的居間合同！但雙方可以基于限購政策解除合同。
2、定金和已交納購房款能否退還？
答：所謂定金，是為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20%），預先給付對方當事人的金錢或其替代物，是一種擔保。能否退還定金，關鍵要看是否存在違約行為！
限購政策，是買賣雙方無法預見的情形，超出了簽訂合同前的預期，屬于不可歸責于當事人雙方的事由！按照《合同法》有關規定，買賣雙方都可以要求解除合同，雙方都不構成違約！賣方要如數退還給買方已交納的定金和購房款。至于賠償損失的請求，一般都不支持！
3、如賣方選擇解除合同，要適用定金罰則進行雙倍返還嗎？
答：定金罰則，是約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。
適用定金罰則的前提是存在違約行為！如前所述，因限購解除合同，雙方均不存在過錯，都不構成違約，也就不能適用定金罰則，如數退還即可。
4、限購解除合同后，通過中介購買房產的中介費能否退？
答：因政策出臺屬于不可歸責于買賣雙方的事由，導致房屋買賣合同無法繼續履行，中介公司不能以已經促成雙方簽訂房屋買賣合同其居間行為已經完成為由要求支付中介費，但買方應支付中介公司為居間活動花費的合理費用。
