很多中低收入的家庭支付不起新房,那么,購買二手房的確是個不錯的選擇。購買二手房有哪些手續(xù)呢?準備購買二手房的購房者注意啦!

 一、正常的過戶手續(xù)

 (一) 交易稅費

 1.營業(yè)稅 (稅率5.6% 賣方繳納)

 如果按照2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售的購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售的購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售的購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

 這里有兩個要點需要注意：

 (1)若購房時間超過5年先看產(chǎn)權(quán)證, ?其次看契稅,再次看票據(jù)(房改房依據(jù)國有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按時間早的計算。一般來說票據(jù)早于契稅,契稅要早于產(chǎn)權(quán)證,房改房中時間早的則是房改所收的定金的票據(jù)。

 (2)分清出售的房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另外，如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。

 2. 個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

稅費征收的條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。

在這里有兩個條件：

①家庭唯一住宅

②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

注意:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

 注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

 另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20% ?。

 3. 印花稅 (稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

 4.契稅(基準稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)

 征收稅費方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

 注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

 5.房產(chǎn)測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 ?(08年4月后新政策房改房測繪費標準:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)

 一般地說房改房都是需要測繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

 6.二手房交易的手續(xù)費總額:住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅10元/平米×實際測繪面積

 7.80元 共有權(quán)證:20元

 (二)所需材料

 1.當?shù)氐囟惥中枰u方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)

 2.當?shù)胤抗芫中枰W(wǎng)絡(luò)簽署買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張,證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

 注意:房改房過戶的時候需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認,并提交房改原始票據(jù)原件。

 二、二手房房產(chǎn)贈與過戶手續(xù)

 (一)過戶費用:免征營業(yè)稅和個人所得稅,但是需要增加

 1.公證費: 40元/平米× 產(chǎn)權(quán)證面積

 2.契稅征收:不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅

 其他費用和正常過戶都一樣

 (二)公證所需的材料

 1.當?shù)氐墓C處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份,產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套

 2.不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。

 3.房管局需要的材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

 三、繼承房產(chǎn)過戶

 (一)繼承房產(chǎn)的費用：

 1.房產(chǎn)公證費 40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積

 2.房產(chǎn)繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證:80元/人

 注意:繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅,而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

 (二)所需材料

 1.當?shù)毓C處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和當事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。

 2.當?shù)胤抗芫中枰牧虾驼＿^戶基本一樣,只是還需要公證書一份。

  注意:繼承難點在于公證的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

 四、析產(chǎn)

  房屋析產(chǎn)又稱財產(chǎn)分析,是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式,根據(jù)一定的標準,將共同財產(chǎn)予以分割,而分屬各共有人。常見的是夫妻之間的析產(chǎn),一般會有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書或者法院判決書復(fù)印件。

  購買房產(chǎn)要依法進行相關(guān)手續(xù)的辦理,這樣對自己才有利。