到了年根底，總是有很多人拋售二手房，這個時候也許你忙著尋找自己心目中的目標呢，但是，不要忘了二手房市場魚龍混雜，有很多不能進行買賣的二手房在里面充數呢。越是這個時候，越要看好了。到底哪些二手房不能買賣呢？購房者應該怎樣防范二手房買賣的風險呢？

一、哪些二手房不能買賣?

根據我國相關法律的規(guī)定，下列房屋不能作為二手房上市交易：

(一)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋權證的房屋;(三)在農村集體土地上興建的房屋或者已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

(四)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;

(六)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、二手房交易如何防范風險?

(一)確認房主：核實真實身份。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，大限度地規(guī)避資金風險。購房者可以委托專業(yè)律師驗證賣方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。

(二)確定房屋是否有歷史遺留問題。如欠費或相應協(xié)議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。

如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應在合同中明確寫明。

(三)明確付款方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。

買賣雙方的規(guī)避風險意識形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現狀，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，為此買方有權利知道房產的過戶時間。

(四)約定支付違約金的時間。這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。

為了避免以后出現扯皮現象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應加入“賣方在實際交房之日起多少日內向買方支付違約金”這樣的條款，以確保合同條款的終落實。

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。