商品房預(yù)售許可證過期了就不可以買了，通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請(qǐng)，得到審批之后才可以銷售。根據(jù)規(guī)定，預(yù)售證超過期限之后，如果樓盤已經(jīng)售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項(xiàng)目沒有銷售完畢，需要申請(qǐng)新的預(yù)(銷)售證，否則不具有銷售資格。

商品房預(yù)售許可證過期的后果

商品房預(yù)售許可證過期即意味著失效，商品房預(yù)售許可證失效后，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護(hù)交易穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預(yù)售許可的，將可能承擔(dān)購房款一倍的賠償責(zé)任。雖然開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔(dān)違約責(zé)任，那就是在起訴前獲得預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件

我國對(duì)商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)的條件規(guī)定如下：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上;

2、高層建筑已完成地面以下的主體工程;

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。

簽訂商品房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

購房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對(duì)購房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

4、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時(shí)間等示范文本沒有明確，附件中的各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨(dú)立于房屋交付，對(duì)此有特殊要求的購房人需通過補(bǔ)充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時(shí)得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。

5、盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測(cè)算的面積，難免與最終實(shí)測(cè)面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計(jì)價(jià)方式，因此面積誤差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。從實(shí)際情況看，合同當(dāng)事人對(duì)總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比誤差時(shí)的處理。對(duì)得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

6、明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法。

商品房項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對(duì)所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補(bǔ)充約定。