劃撥土地房產(chǎn)過戶是需要先征得政府部門的同意才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,補繳完地價款才能過戶的。比如像房改房過戶的就是需要先去補齊土地出讓金才可以正常交易過戶,經(jīng)濟適用房過戶是需要房子滿足五年獲取到完全產(chǎn)權(quán)才能夠轉(zhuǎn)讓交易。那么劃撥土地房產(chǎn)過戶是什么意思呢?下面就讓我們一起去了解一下劃撥土地房產(chǎn)過戶。

 劃撥土地房產(chǎn)過戶是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權(quán)。它是計劃經(jīng)濟的特定產(chǎn)物,大部分都掌握在企事業(yè)單位等使用者手中,并與房屋產(chǎn)權(quán)有著緊密結(jié)合,形成了房地產(chǎn),從而游離了國土資源部門的管理與控制,隱形變相交易,而造成國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重的流失。

 劃撥土地房產(chǎn)過戶

 目前,在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有:規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》,以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。

 從適用的對事效力看,前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán)),又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán),后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán)),在房隨地走的原則下,附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán),因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定:土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,其他附著物等權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物,其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

 從適用的空間效力看,前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū),超出城市規(guī)劃區(qū),在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下,予以參照執(zhí)行,且有法規(guī)的明確規(guī)定,《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理,參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于的國有土地,包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。

 一、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式

 劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即:(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得 抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定)。

 可見,劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換,未補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。 在城市規(guī)劃區(qū),劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時,必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

 二、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定

 在執(zhí)法實踐中,主體并非一定就是執(zhí)法主體。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確,即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出:?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府,是否包括市轄區(qū)人民政府,普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機關(guān)就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時,未按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的,由縣級以上人民政府土地管理部門作出處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前,應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù),收繳土地使用權(quán)出讓金,不包括市轄區(qū),且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件,即國家土地管理局國土批[1996]89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條,目前,國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定,應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國發(fā)[1989]49號),關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限,應(yīng)與劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行,不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行。

 其二,國家土地管理局國土批[1995]13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》,依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案,明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的主管機關(guān)是縣級以上各級土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。是國土批[1995]13號文件第二條二款:?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等,凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)

 三、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定

 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序,即:簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單,法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的規(guī)定,形成了一般程序的前置程序,即批準(zhǔn)。所以,凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實為同級土地管理部門)批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán),不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰,只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。

 四、國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序(方案)

 方案一:要如何申請房產(chǎn)過戶,怎樣才可以獲得批準(zhǔn)的問題? 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán),確需轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書面提出申請,由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審批。轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經(jīng)審查,報同級人民政府批準(zhǔn)后;再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;然后,分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù),后辦理房屋權(quán)處分登記。

 方案二:持縣級以上國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書,及相關(guān)材料至房管部門辦理登記,目前,《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等對其主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確,即縣級以上土地管理部門,但沒有詳細(xì)的法律法規(guī)規(guī)定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責(zé)任。因此根據(jù)其出具的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書,可視為允許其上市交易。

 五、需提交證件和資料:

 1、登記申請書;

 2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人證,法人代表身份證) 3、房屋權(quán)屬證書;

 4、證明房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)

 5 、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

 劃撥土地房產(chǎn)過戶是計劃經(jīng)濟的特定產(chǎn)物,對于不太了解劃撥土地房產(chǎn)過戶的,可以讀讀以上文章了解一下。如果想要交易劃撥土地房產(chǎn)過戶的,提前準(zhǔn)備好材料才能事半功倍。