物業知識問答堪稱全面的物業知識

2015/10/28 16:43:00 來源：房天下瀏覽量：244

在我們的日常生活中，相信每個人都與物業密不可分。但你真的了解物業么？小區出問題了怎么解決？物業的權利和義務有哪些？一起來看看吧。

1、什么是物業管理？

答：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、什么是前期物業管理？

答：前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理。

3、推行物業管理的目的是什么？

答：推行物業管理的目的是為了保證和發揮物業的使用功能，使其保值，為業主和物業使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，終實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一和同步增長，以不斷提高城市的現代文明程度。

4、公共服務的主要內容？

答：公共服務的主要內容有：（1）房屋共用部分的維護與管理；（2）房屋共用設施設備及其運行的維護和管理；（3）環境衛生、綠化管理服務；（4）小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務；（5）物業管理裝飾裝修管理體制服務，包括房屋裝飾裝修的申請與批準，以及對房屋裝飾裝修的設計、安全等各項管理工作；（6）房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的代管服務；（7）物業檔案資料的管理工作；（8）代收代繳收費服務。

5、《物業管理條例》中對業主如何定義？

答：業主是指房屋的產權人。

6、物業管理活動的基礎是什么？

答：物業管理活動的基礎是物業服務合同。

7、物業管理用房的產權歸物業管理企業嗎？

答：物業管理用房屬公共設施，產權應屬全體業主。

8、物業管理有哪些好處？

答：物業管理的好處有：（1）物業管理可以延長物業使用年限并確保其功能的發揮；（2）物業管理能為業主創造與保持一個安全、舒適、文明和諧的生活與工作環境和氛圍；（3）物業管理有利于提高城市管理的社會化和專業化程度。

9、物業服務企業的權利和義務是什么？

答：物業服務企業的權利有：（1）物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；（2）依照物業管理合同和物業管理辦法對住宅小區實施管理；（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；（4）有權制止違反規章制度的行為；（5）有權要求業委會協助管理；（6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；（7）可以實行多種經營，以其收入補充小區管理經費。
物業服務企業的義務有：（1）履行物業管理合同，依法經營；（2）接受業委會和住宅小區居民的監督；（3）重大的管理措施應當提交業委會審議，并經業委會認可；（4）接受房地產主管部門、有關主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

10、物業服務企業的職責是什么？

答：是指物業服務中公共管理和服務工作，是物業服務企業面向小區業主提供的基本的管理和服務。主要有以下11項：

（1）物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養（共用部位指小區道路、樓梯、綠地、走廊通道等；共用設施設備如路燈、電梯、室外上下水管道、蓄水池、化糞池、消防栓、信報箱、景觀池、公共停車位、物業公共管理服務等用房、監控設施、水泵、配電設施、網絡線等）；（2）公共綠化的維護；（3）公共區域的保潔；（4）公共秩序的維護；（5）安全防范的措施；（6）車輛的停放管理；（7）物業使用中對禁止性行為的管理措施，例如對違章搭蓋等；（8）物業檔案資料的保管；（9）物業服務的收費及財務的公開；（10）及時處理業主對物業服務企業在物業服務中的投訴；（11）在物業合同中約定的其他事項。

11、業主的權利和義務是什么？　　

答：業主的權利有：（1）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；（4）參加業主大會會議，行使投票權；（5）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監督業主委員會的工作；（7）監督物業管理企業履行物業服務合同；（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（9）監督物業共用部位、共用設施設備及住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規規定的其他權利。

業主的義務有：（1）遵守業主公約、業主大會議事規則；（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（4）按照國家有關規定交納專項維修資金；（5）按時交納物業服務費用；（6）法律、法規規定的其他義務。

12、物業管理企業有哪些資質等級？

答：物業管理企業的資質等級有：一級、二級、三級和臨時資質。

13、物業服務合同的雙方當事人是誰？

答：前期物業管理中，前期物業服務協議是由業主和建設單位簽訂；前期物業服務合同是物業管理企業和建設單位簽訂。物業服務合同是由業主委員會代表業主與選中的物業管理企業直接簽訂。

14、什么是業主委員會？

答：業主委員會是經業主大會選舉產生，并經房地產主管部門登記備案，它是業主大會的執行機構，代表和維護全體業主的合法權益的組織，并對業主大會負責。

15、對業主委員會委員的基本要求有哪些？

答：熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力。

16、業主代表大會（業主大會）的職責是什么？

答：物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

17、業主委員會的職責有哪些？

答：業主委員會的職責有：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（4）監督業主公約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。

18、哪些人不得擔任業主委員？

答：不得擔任業主委員的有：（1）已經不是業主的；（2）司法部門已經認定有違法犯罪行為，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調查的；（3）被業主大會罷免7年內的；（4）有組織煽動群眾鬧事，干涉物業管理企業正常物業管理活動的；（5）有違章裝修、侵占公共場地、私搭私建的；（6）違反業主公約行為的。

19、業主大會、業主委員會與居民委員會之間的關系？

答：業主大會、業主委員會是物業管理區域內全體業主行使建筑物區分產權的一種形式，它的職能主要是民事的。

居民委員會是居民自我管理、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。

兩者的目標是一致的，都是為了給業主或居民創造良好的生活環境。業主大會、業委會應支持居委會工作，接受其指導、監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當告知相關居委會，并聽取居委會的建議。

20、一個物業管理區域可成立幾個業主大會？

答：一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

21、業主大會成立的條件？

答：新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過50%的；或入住率不足50%，但首戶入住已滿兩年的物業管理區域。

22、業主大會的重大決定，必須經多少物業管理區域內業主投票通過？

答：三分之二以上。

23、業主大會、業主委員會的工作經費《福建省物業管理條例》是如何規定？

答：《福建省物業管理條例》規定：業主大會和業主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業主大會決定，但不得要求物業管理企業提供工作經費。

24、召開業主大會會議，應當于會議召開幾日前通知全體業主？

答：召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。

25、《業主公約》是屬什么性質？它對哪些人具有約束力？

答： “業主公約”是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由業主承諾的，是全體業主共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則。因此，業主公約對全體業主都具有約束力。

26、物業管理服務收費指什么？

答：物業管理服務收費是指物業管理單位接受業主或使用人（以下簡稱委托人）委托對其城市住宅區及非住宅區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、安全保衛、環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務和提供其他與委托人生活、公眾服務相關的服務所收取的費用。

27、物業服務費主要構成是什么？

答：物業服務成本（簡稱物業費）構成一般有以下部分：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）物業服務企業的工作費用；（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業主同意的其它費用。

物業共用部分、公用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務費用支出或物業服務成本。

28、物業管理收費應當遵循什么原則？

答：物業管理收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。

29、物業管理企業可以聘用任何人從事物業管理活動嗎？

答：不可以。《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

30、普通住宅物業服務等級指導性收費標準分為幾級？

答：普通住宅物業服務等級指導性收費標準分為一級、二級、三級。

31、普通住宅物業服務等級標準的內容有哪些？

答：普通住宅物業服務等級標準的內容分5大類，分別為：（1）基本服務標準；（2）清潔衛生標準；（3）秩序維護標準；（4）房屋公共部分管理標準；（5）公共設施設備運行、保養維修及公共區域綠化日常養護服務標準。

32、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由誰交納？

答：建設單位。

33、房子出租了物業服務費由誰來交？

答：《物業管理條例》規定業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

34、物業管理收費標準是否越低越好？

答：物業管理是一種市場經濟下的經營服務型企業行為，物業管理公司提供的是有償服務。作為業主除了關心管理費收費標準外，更需要了解所交的管理費包含的服務內容，服務的深度和廣度不同，服務收費標準就不同。管理公司提供的服務項目越多，服務質量越好，其管理費標準就越高；而管理費標準較低時，不僅服務項目較少，而且服務不到位，服務質量不高。

具體來說，不同類型、不同檔次的住宅，管理服務收費不同，但其費用構成和所包含的服務項目基本相同。因而業主可根據政府的有關規定，核對管理公司制定的管理費用標準及所提供的服務內容。若管理公司或開發商有越權定價、擅自提高收費標準、擅自設立收費項目、不明碼標價、收費不服務或收費多服務少等行為時，業主有權向市場物價局、物業管理主管部門等投訴，有權要求其改正。

35、如果業主拒絕交納物業服務費該怎么辦？

答：及時交納物業服務費是業主的主要義務之一，如業主拒絕交納服務費，業主委員會可以督促其限期交納，物管企業有權要求其限期交納并按規定收取滯納金。如業主仍不交納，物管企業可向人民法院提起訴訟。

36、物業糾紛的解決方式主要有哪幾種？

答：物業糾紛的解決方式主要有：（1）協商與調解：通常在有分歧或糾紛時，由雙方協商解決，協商不成的，由雙方愿意接受的第三方調解，這是解決糾紛的快途徑；（2）仲裁：若協商與調解不能解決糾紛的情況下，就要申請仲裁或提起訴訟；（3）訴訟：是指房地產糾紛當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院根據有關法律和事實作出判決。

37、業主家中財產被盜，物業管理企業是否承擔責任？

答：視情況而定。業主家中失竊，物管企業是否需要承擔責任，應適用過錯責任原則，即：物管企業在有過錯的情況時應承擔過錯責任。如何界定物管企業是否存在過錯，關鍵看物管企業是否嚴格履行合同義務。

38、業主和建設單位產主糾紛，可以以此作為拒交物業服務費的理由嗎？

答：不可以。因建設單位和物管企業分別屬于兩個獨立的法人，商品房的買賣和物業管理屬于不同的法律關系。

39、業主裝修房屋時，需要告知物業管理企業嗎？

答：《物業管理條例》規定業主裝飾房屋時應當事先告知物業管理企業，物管企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

40、裝修人對住宅進行裝飾裝修前，需要告知鄰里嗎？

答：需要告知鄰里。

41、在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的低保修期限為幾年？有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為幾年？

答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的低保修期限為2年；有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年。

42、為避免產生噪音對生活環境的影響，禁止夜間幾時到次日幾時進行裝飾裝修活動？

答：夜間21時至次日6時。