當業主和物業公司之間出現不可調和矛盾是，如何決定更換物業公司？一個好的小區，是需要業主和物業公司的共同努力才行的。但是有時有些不負責任的物業公司確實有必要替換它。那么，這時小區業主該怎么做呢？

物業公司是小區業主請來維護小區環境和保障生活便利及業主安全的一個綜合“管家”。當這個這個管家做的不合格時，比如，小區環境臟亂差，損壞的公共設施不能及時得到修理，非業主人員隨意進出小區等等現象的屢次出現，業主有權更換小區的物業公司。

《物權法》第81條、82條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

更換物業

1、召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業公司
2、由業委會負責物業管理招標事宜，擬定管理要求和費用標準，做標書
3、聯系物業公司或房屋主管部門進行公開物業招標
4、由業主聯合組建評標小組，可以外請物業做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允
5、評標，并選出中標的物業公司
6、由業委會向業主大會做招投標報告，并出示評標過程及終結果，業主大會對業委會的結果進行投票表決
7、表決通過，由業委會同物業公司簽署物業管理協議，安排新老物業交接手續，新物業進場。
8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業公司再次評標

但現實情況卻是更換物業舉步維艱，由于多種原因很難輕松炒掉一個物業公司。

首先是業委會成立難。一般來說，根據《陜西省城市居住區業主委員會組建辦法》規定，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業管理條件的，應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，并向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。

其次，業主通過難。按規定，小區要換“管家”，需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建筑物總面積的半數。他表示，一些小區里至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關系戶；另外很多業主對成立業委會并不關心。

另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。