隨著越來越多人購買了屬于自己的房產(chǎn)， “業(yè)主”的概念日益深入人心。相對的，人們對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求越來越高，由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也就越來越多。

物業(yè)糾紛常見案例解析 遇到物業(yè)糾紛你是如何處理的？

在實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)的糾紛往往是雙向的。物業(yè)起訴業(yè)主，主要是追討物業(yè)費(fèi)；而業(yè)主起訴物業(yè)，原因就多種多樣了。問題是，現(xiàn)實(shí)中不少業(yè)主對物業(yè)不滿引發(fā)的糾紛，其實(shí)并不屬于或者不完全屬于物業(yè)的責(zé)任，筆者結(jié)合幾則現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的案例對此加以簡要的分析。

與業(yè)主有糾紛物業(yè)無權(quán)停電案例：

某業(yè)主家里突然停電，業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求檢查停電原因，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知他，是因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉無果后，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，請求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害、恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非供電部門，無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則就構(gòu)成侵權(quán)。

原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利。

原告要求被告賠禮道歉和減免一個(gè)月管理費(fèi)的請求于法無據(jù)，法院不予支持。原告提出的經(jīng)濟(jì)損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請求獲得法院支持。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無論和業(yè)主有什么矛盾，都沒有采取停電措施的權(quán)利。

物業(yè)企業(yè)的職責(zé)是為業(yè)主提供服務(wù)，不能采取對業(yè)主停水、停電之類損害業(yè)主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予。

與鄰居有糾紛屬于相鄰關(guān)系案例：

楊某住在臨街巷內(nèi)的一處平房，鄰居劉某因?yàn)殚_了一家飯館，安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在劉某自家的房頂上。

楊某的二層住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝油煙機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是楊某家一層住房主要的通風(fēng)通道。

劉某的飯館正式營業(yè)后，楊某發(fā)現(xiàn)自家二層房間里總有股油煙味，且一旦開窗通風(fēng)，油煙味反而更大。

查找原因后，楊某發(fā)現(xiàn)原來是劉某飯館廚房的油煙機(jī)排放口離自家二層窗戶太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄到自己的房間里。

楊某找劉某商量解決油煙排放問題，但劉某置之不理。去物業(yè)投訴，物業(yè)管理人員也只能上門勸說，然而絲毫未起效果。不得已之下，楊某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，停止侵害、排除妨礙。

    法院受理此案后，先主持雙方進(jìn)行調(diào)解，但因雙方分歧較大，調(diào)解無效。法院終判決：被告劉某的飯館排放油煙的行為已構(gòu)成對原告楊某的合法權(quán)益的損害。根據(jù) 《民法通則》第十八條規(guī)定，被告劉某應(yīng)當(dāng)停止使用飯館的油煙機(jī)。

評析：本案涉及相鄰關(guān)系中幾個(gè)方面的問題。

    相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可以稱為相鄰權(quán)。

所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對方給予必要方便的權(quán)利。

正確處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。

這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。一旦相鄰方的行為侵害了他人的合法權(quán)益，就有排除妨害的義務(wù)。

對前期物業(yè)不滿可開業(yè)主大會(huì)選聘案例：

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的全資子公司，承接了該開發(fā)商開發(fā)的一個(gè)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

業(yè)主入住后，對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，并要提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。

評析：

本案中造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互不理解的直接原因，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間始終缺乏雙方都認(rèn)同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間對物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛，業(yè)主大會(huì)成立后可以通過招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

實(shí)踐中，前期物業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的事例并不少見。

作為房屋建設(shè)單位，首先應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定；

其次在銷售合同中應(yīng)有明確的物業(yè)管理?xiàng)l款，包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分，避免因業(yè)主買房時(shí)對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾；

再次，召開首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款；

后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確定收費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以后，規(guī)定應(yīng)建管分開，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自獨(dú)立經(jīng)營是市場化的必然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過自身實(shí)力才能贏得市場。

合同時(shí)間違法業(yè)主可主張無效案例：

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)系某房產(chǎn)企業(yè)出資設(shè)立，該房產(chǎn)企業(yè)利用這種特殊關(guān)系與之簽訂前期物業(yè)管理合同，委托該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理.

按照開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的約定，委托期限為8年，每平方米收費(fèi)2.5元，而同等小區(qū)同等物業(yè)的收費(fèi)只有每平方米1.2元。

業(yè)主相繼入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂，物業(yè)服務(wù)差，收費(fèi)相比其他同等物業(yè)高出許多，業(yè)主對此不滿，矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。

評析：

根據(jù) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，一般不得超過2年。

本案中，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置了長達(dá)8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，該約定因違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，按照合同法的相關(guān)規(guī)定屬于無效約定。

該前期物業(yè)管理合同關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的約定，屬于依法可以申請變更的條款。

 在簽署相關(guān)合同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商首先有義務(wù)提請業(yè)主注意相關(guān)條款，并按照對方要求對這些條款作出說明。

其次，如果該價(jià)格條款有顯示公平的情形，按照合同法規(guī)定業(yè)主依法可以申請撤銷和變更該條款。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

 第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告。有關(guān)管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。