二手房?jī)r(jià)格如何評(píng)估？購(gòu)買(mǎi)二手房哪些費(fèi)用可以砍？

如何確定二手房的價(jià)格？

通常情況下決定房?jī)r(jià)的因素有：

1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會(huì)影響到房屋的價(jià)格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，而土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地高期限為70年，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過(guò)一年少一年。

另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是朝向里好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有多了。

如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價(jià)錢(qián)就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房就是看中了其“即買(mǎi)即住”的優(yōu)點(diǎn)，如果房屋本身的裝修很好，那么買(mǎi)方人住后就無(wú)需重裝，裝修省了錢(qián)，那么自然在房?jī)r(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。

2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。

此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的地產(chǎn)，如果房子處于某重點(diǎn)、的，那么即使是房齡再老、裝修再簡(jiǎn)陋那么價(jià)錢(qián)也是相當(dāng)可觀的。

3、心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)8%。

購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)如何砍價(jià)？

1、委托多家中介：

在希望購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托幾家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。我們不妨直接告訴各家中介已經(jīng)委托了別的公司尋找房源，這樣，為了自己公司的利益以及個(gè)人的業(yè)績(jī)，所委托的中介人員會(huì)用更快的節(jié)奏、更低的價(jià)格來(lái)促成你與房主的成交。但是要注意兩點(diǎn)：

A、對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房表現(xiàn)出強(qiáng)烈的愿望：這樣才能使中介公司對(duì)你產(chǎn)生足夠的重視。

B、選擇有口碑、有實(shí)力的中介公司為自己提供服務(wù)：這是對(duì)自己在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中合法權(quán)益不受侵犯的起碼要求。

2、多看房、少贊美：

為什么要多看房、少贊美呢?理由很簡(jiǎn)單：多看房是為了摸清市場(chǎng)、少贊美是為了不讓對(duì)方摸清自己的想法。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，摸清市場(chǎng)價(jià)格是關(guān)鍵的一步這大家都很好理解。但少贊美不就不能讓中介公司摸清自己的實(shí)際需求了嗎?實(shí)際上完全不必?fù)?dān)心這點(diǎn)，因?yàn)榇蠹覍?duì)好房子的看法是大多一致的，我們要做的就是多挑毛病，不表露出急切購(gòu)買(mǎi)的心情，為今后的砍價(jià)留有余地。

3、多與房主溝通：

當(dāng)我們找到了一家比較中意的房子時(shí)，要注意多與房主進(jìn)行溝通。把中介公司涼在一邊吧，這樣才能使他們產(chǎn)生危機(jī)感。要記住房主才是想把房子盡快賣(mài)掉的人。有一個(gè)小竅門(mén)：假如中介公司在帶你看房之前為房子報(bào)價(jià)102萬(wàn)的話，你可以在與房主進(jìn)行溝通時(shí)問(wèn)這樣一句話：“100萬(wàn)有點(diǎn)貴了，能不能再一些?”這樣做不但可以認(rèn)清該房產(chǎn)在報(bào)價(jià)時(shí)中介公司有沒(méi)有吃差價(jià)，而且有一定的“離間”成分。也許會(huì)有一些意外收獲呢!

4、漫天要價(jià)、坐地還錢(qián)：

有一些房主在賣(mài)出手中的房產(chǎn)時(shí)存在著漫天要價(jià)的現(xiàn)象，對(duì)于這類現(xiàn)象不必過(guò)分在意——他只不過(guò)是想萬(wàn)一碰到個(gè)“大頭”就能把房子買(mǎi)個(gè)好價(jià)錢(qián)了。實(shí)際上，每個(gè)想要賣(mài)房的房主都會(huì)對(duì)自己手中的房產(chǎn)價(jià)值有個(gè)客觀的估計(jì)的。不要因?yàn)榉恐鬟^(guò)高的報(bào)價(jià)就輕易放棄自己心儀的房子，我們應(yīng)該通過(guò)與房主的溝通或要求中介公司壓制房主報(bào)出個(gè)客觀的價(jià)格。先報(bào)個(gè)底價(jià)出來(lái)，再留個(gè)電話然后走人。通常他們會(huì)再聯(lián)絡(luò)你的。

5、合理避稅、壓制中介服務(wù)費(fèi)：

A、國(guó)家在二手房交易過(guò)程中是要收取一些稅、費(fèi)的，而一些本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的費(fèi)用在實(shí)際交易過(guò)程中卻變成了買(mǎi)方承擔(dān)。雖然不合理但在房產(chǎn)交易賣(mài)方市場(chǎng)的情況下也是沒(méi)有辦法的事。現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，市場(chǎng)的供銷關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變。所以我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)該提出由賣(mài)方承擔(dān)一定的費(fèi)用，從而降低自己的購(gòu)房成本。

B、很多朋友都不知道中介服務(wù)費(fèi)也是可以砍價(jià)的。現(xiàn)在中介公司為其服務(wù)所定的價(jià)格大致在總成交額的1.5%-3.0%之間，所以我們應(yīng)該利用中介公司急于成交賺錢(qián)的心理將中介費(fèi)壓制到低，或者要求賣(mài)方也負(fù)擔(dān)一部分的中介費(fèi)用。小竅門(mén)是：無(wú)論你在委托中介公司時(shí)談好了什么比例的中介費(fèi)用，在將要簽署購(gòu)房合同時(shí)馬上提出降低其費(fèi)用。通常情況下，這個(gè)要求會(huì)使服務(wù)費(fèi)下降0.1%-0.2%個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于動(dòng)輒上百萬(wàn)的成交總額來(lái)講，這也可以節(jié)省下一筆不小的費(fèi)用呢。

以上是二手房估價(jià)以及砍價(jià)的知識(shí)。