容積率（ＦＡＲ）是指項目計劃建造用地規(guī)模內(nèi)悉數(shù)修建面積（Ｓｃ）與計劃建造用地面積（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是個無量綱目標(biāo)，明確，便于操控。

一、不一樣用處土地容積率特性概述

商業(yè)用地因為容積率的改動在很大程度上體現(xiàn)為樓層的改動，商業(yè)物業(yè)樓層報價區(qū)別顯著，其體現(xiàn)在樓面地價上的區(qū)別也較顯著；

寓居用地當(dāng)容積率在特定規(guī)模內(nèi)（如對應(yīng)多層物業(yè)與別墅物業(yè)時），因為物業(yè)類型的稀缺性引致的土地價值顯著，其樓面地價的區(qū)別也較大；

工作用地則是在容積率上升抵達必定的程度（對應(yīng)超高層工作物業(yè)）后，鑒于工作物業(yè)的標(biāo)識性特性，引致單位修建面積地價的超量，樓面地價不降反升；

工業(yè)用處的土地在很多狀況下（通常在以外）沒有容積率的約束，即使有，對地價的影響也甚小，其地價的區(qū)別更多的是由工業(yè)集聚度、工業(yè)導(dǎo)向、區(qū)域配套狀況、方針引導(dǎo)等別的要素導(dǎo)致的。另依據(jù)《國務(wù)院對于促進節(jié)省集約用地的告訴》（國發(fā)［２００８］３號）第八條“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合計劃、不改動用處的前提下，進步土地利用率和添加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步進步工業(yè)用地操控目標(biāo)，廠房修建面積高于容積率操控目標(biāo)的部分，不再增收土地價款。”容積率不作為影響工業(yè)用地地價的主要要素。因而工業(yè)容積率批改不納入本次的研討規(guī)模。

所以，這篇文章研討供給寓居、工作、商業(yè)三種用處土地容積率對樓面地價的影響剖析。

受計劃操控影響顯著：通常狀況下，某一區(qū)域或特定地塊均有容積率上限目標(biāo)操控，如依據(jù)計劃相關(guān)文件，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)住所的容積率上限為2.5。

與別的目標(biāo)相關(guān)性強：容積率與修建密度、修建層數(shù)、總高度、綠地率、修建覆蓋率等目標(biāo)彼此相關(guān)，構(gòu)成完好的地塊經(jīng)濟技術(shù)操控目標(biāo)體系。但通常狀況下，相同用處的地塊之間修建覆蓋率等別的目標(biāo)相差不大，因而，容積率是主要的報價批改要素。

利益傾向的多元博弈：開發(fā)商從贏利視點動身，傾向?qū)で筮M步容積率；政府一方面期望適度進步容積率來獲取更大的土地收益和進步招商引資的吸引力，另一方面思考到城市的可持續(xù)發(fā)展，又要思考計劃部分的定見，對容積率進行恰當(dāng)下降和操控。

在合理的空間環(huán)境條件下，容積率越大，建造開發(fā)強度越大，土地利用率越高，土地報價越高，但這種添加呈一種遞減的規(guī)則。反映在樓面地價上，通常狀況下，容積率越大，樓面地價越小。但因為地價構(gòu)成機制的雜亂性，這種規(guī)則在不一樣用處、不一樣區(qū)域間又存在著雜亂的改動。