房?jī)r(jià)居高不下，很多人開(kāi)始和親朋好友合伙買房，買房時(shí)齊心合力，但出售變現(xiàn)時(shí)卻會(huì)出現(xiàn)各類爭(zhēng)端和糾紛。那么大家對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的房子該如何認(rèn)識(shí)呢？按份共有和共同共有又有什么區(qū)別呢？

什么是房屋共有？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”那么房屋共有就是指兩個(gè)單位或個(gè)人以上共有的房屋。

房產(chǎn)" src="http://imgs.soufun.com/news/2016_03/10/zhishi/1457593689403_000.jpg" width="400" height="300" title="產(chǎn)權(quán)房,共有人,共有產(chǎn)權(quán)房,使用權(quán)">

房屋按份共有是什么意思？

房屋按份共有是指兩個(gè)及以上的單位或個(gè)人按照各自的占有份額，分別對(duì)共同的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。這個(gè)份額并不是指把共有房屋劃分為若干份，各自擁有單獨(dú)部分的權(quán)，而是共有人對(duì)房屋整體按照份額享有權(quán)利和義務(wù)。

例如：A和B共有四件房屋，雙方各有一半份額。這并不是說(shuō)小紅和小明每個(gè)人各自占有兩間房，而是這四間房的每一間都是雙方各自有一半份額。

房屋共同共有是什么意思？

房屋共同共有是指兩個(gè)及以上的單位或個(gè)人對(duì)同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有一般基于一定的關(guān)系而產(chǎn)生。如：夫妻、家庭等。各共有人對(duì)共有的房屋的權(quán)利是平等的，每個(gè)共有人都不能排斥其他共有人使用權(quán)利。

按份共有和共同共有有什么區(qū)別？

房屋的按份共有和共同共有都是對(duì)同一房屋共同擁有權(quán)的形式，但二者卻存在著差異：共同共有是基于共同關(guān)系而存在的，如家庭、夫妻等關(guān)系存在為共同共有的必要條件。而按份共有只需要按照共有人的意志發(fā)生即可。因此，二者的不同更多的表現(xiàn)為享受的權(quán)利范圍不同。

共同共有中，共有房屋是不分份額的，只有共同關(guān)系存在就不能劃分共有的房產(chǎn)份額，只有在共有關(guān)系終止時(shí)，才能進(jìn)行劃分。例如A、B是夫妻，二者在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買的房屋不能分割哪一部分是誰(shuí)的。如果兩人離婚，可依法分割。而按份共有則按照各自份額享有權(quán)利，如A、B按份共有一套房屋并約定每個(gè)人有一半份額，則每個(gè)人擁有50%的權(quán)利，不因其他因素而發(fā)生變化。

在房屋處理過(guò)程中，兩種共有方式有什么不同？

根據(jù)我國(guó)《民法通則》第七十八條及《物權(quán)法》第一百零八條的規(guī)定。按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中自己的份額，不需征得他人同意，其他共有人在同等條件下只享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定。在共同共有的房產(chǎn)處理如轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押時(shí)，共有人有權(quán)對(duì)整體房屋進(jìn)行處分，但需取得全體共同共有人或占份額三分之二以上的共有人同意。共同共有人處分房屋時(shí)有書(shū)面同意、口頭同意和默認(rèn)三種方式，因此如果某一個(gè)或幾個(gè)共有人處理共有財(cái)產(chǎn)，其他共有人知道而不提出異議，視為同意。如果共同共有人對(duì)房產(chǎn)處分意見(jiàn)不統(tǒng)一，可以按照多數(shù)人的意見(jiàn)執(zhí)行，但不得損害少數(shù)人的利益，否則可通過(guò)司法途徑進(jìn)行解決。

因此無(wú)論房屋是按份共有還是共同共有，房屋的權(quán)利人必須維護(hù)自己的合法權(quán)益，同時(shí)不能損害其他共有人的權(quán)利。