當(dāng)我們需要賣房時(shí)，發(fā)現(xiàn)還有貸款未歸還，該怎么賣房呢？賣房貸款怎么算，需要?dú)w還多少貸款才能賣房，這些都是我們在賣房時(shí)需要關(guān)注的。

一、有貸款未還清，能賣房嗎？

我們房屋的貸款一般都是抵押貸款，在房屋抵押貸款未還清的情況下，房產(chǎn)是抵押在銀行的，我們無權(quán)買賣房屋。只有將貸款還清，和銀行解除抵押之后，我們重新獲得房屋的權(quán)之后，才可以賣房。

所以，在賣房之前，如果有貸款的話，那就只有先還清貸款，才可以順利賣房。

二、有貸款房產(chǎn)如何辦理買賣手續(xù)？

１、轉(zhuǎn)按揭

這是當(dāng)下簡單又直接的一種方法，在二手房買賣中，就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、借款人等交易要素。

２、用買方的首付款繳清剩余貸款　

這是當(dāng)下二手房交易中常應(yīng)用的模式。這種方式適用于你的房屋貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目較小的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30％-40％，賣方可以利用買方的首付款付清剩余貸款，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

３、利用銀行貸款來繳清剩余貸款

如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

三、案例分析

小明買了一套房子，用房子做了抵押貸款，等額本息還款，15年的貸款期限，房子買了3年，小明想出售這套房子，房子是否可以買賣？房價(jià)比原來買的時(shí)候高了很多，剩下的貸款怎么算？

分析：根據(jù)《擔(dān)保法》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》，抵押貸款的房地產(chǎn)必須經(jīng)過抵押權(quán)人（就是銀行）同意才能轉(zhuǎn)讓或者出租。但是要讓銀行同意，要提供新的擔(dān)保，否則房屋不能買賣。

因此，小明不能買賣房屋，唯一的辦法是讓買方先付錢，等還清貸款解除抵押后才可買賣。而且，房價(jià)的高低并不影響貸款的還款金額。

四、總結(jié)

當(dāng)你想賣房子的時(shí)候，一定要考慮清楚房子是否還有貸款。如果有貸款，就不能隨意買賣。賣房貸款怎么破，辦法有很多，只要合規(guī)合法，總能順利買賣房屋。