隨著“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的逐步落地，那些手里有房但房屋仍處在按揭中的業(yè)主已經(jīng)能夠出售自己的房產(chǎn)了?？墒寝D(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？這都是按揭中商品房業(yè)主以及相關(guān)購(gòu)房者十分關(guān)心的問(wèn)題。

據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在我們所謂的轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過(guò)貸款來(lái)還清房屋的前一次按揭房款。

業(yè)主徐女士手中有一套貸款27萬(wàn)元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬(wàn)元沒(méi)有還清。由于急需用錢，將該房屋委托中介代其出售。趙先生欲購(gòu)此房，雙方通過(guò)中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房首付款，然后業(yè)主徐女士前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

同時(shí)由企業(yè)擔(dān)保，趙先生申請(qǐng)?jiān)谄职l(fā)銀行辦理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款。然后由浦發(fā)銀行提前放貸，支付給建設(shè)銀行18萬(wàn)元用于徐女士提前還貸解除抵押，其后徐女士與中介公司辦理房屋過(guò)戶全權(quán)委托并公證。

待過(guò)戶成功，中介將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向浦發(fā)銀行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予徐女士，至此，交易完成。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購(gòu)房款。

但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一筆貸款，取得房產(chǎn)證明，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

在本案例中，業(yè)主徐女士須先還清其在建行的剩余18萬(wàn)元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。而買方趙先生需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為徐女士還清其在建行的貸款，而此時(shí)徐女士的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中就可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.徐女士在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過(guò)戶。

2.趙先生拒絕還貸。

3.銀行拒絕提前放貸。

4.交易完成后徐女士無(wú)法順利拿到剩余房款。

5.交易完成后趙先生無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。

中介公司在轉(zhuǎn)按揭交易中所起的作用就是幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面規(guī)避以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。如在本案中中介公司為趙先生在浦發(fā)銀行的貸款做擔(dān)保，降低了銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)為徐女士與趙先生雙方的交易安全做擔(dān)保，維護(hù)徐女士與趙先生雙方的權(quán)益，以保障在交易過(guò)程之中業(yè)主徐女士的房屋終能順利過(guò)戶到買方趙先生的名下，而買方趙先生的剩余房款終也能交付到業(yè)主徐女士的手中，在建行與浦發(fā)兩家銀行之間，在業(yè)主與買房人之間也起到重要的協(xié)調(diào)關(guān)系作用。