基礎(chǔ)事實

原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為 148 平方米。原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

2012年9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于2012年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產(chǎn)權(quán)人的證件和房產(chǎn)權(quán)證正本。2012年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為 490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自 2012年 11月3日起，至2016年11月 2日止。租金每月 35萬元，被告應(yīng)向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。

2013年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊在涉案房屋張貼限期拆除通知書。2014年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

訴辯意見

原告于2014年 4月 24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導(dǎo)致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金 140 萬元、賠償被告裝修損失 360 萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用費5 950 000元、被告向原告支付違約金70萬元。

庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關(guān)證據(jù)證明對房屋進行裝修花費 360 萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經(jīng)法院要求提供了收取工程款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，顯示2012年10月9日至 2012年 12月12日間，被告共向其轉(zhuǎn)賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(jù)（2012年10月10日），是其事后向原告補開的。原告將房屋收回后轉(zhuǎn)租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑒定。

裁判觀點

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。

原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負有主要責(zé)任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，法院一般應(yīng)予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)。

鑒于被告于2014年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應(yīng)向原告支付占用房屋期間的房屋使用費，具體數(shù)額，法院比照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及房屋的實際情況，依法酌情判定；對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持；對于被告要求原告賠償其裝修、設(shè)備、器材、貨品等損失的反訴請求，法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方的過錯程度予以確定。

終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效；原告返還被告房屋租金、租賃保證金 140 萬元；被告向原告支付房屋使用費 400 萬元；原告賠償被告房屋裝修損失 180 萬元；駁回原告的其他訴訟請求；駁回被告的其他反訴請求。

一審宣判后，原、被告均未上訴。

需要梳理的法律適用問題

建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法核發(fā)的，確認相關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年開始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃許可制度，而是予以繼承發(fā)揚，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃許可制度。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益?！逗贤ā返?2條第四、五項也規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的房屋及其他建筑（包括超出批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑）規(guī)避了國家對于城鄉(xiāng)規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)市場的，損害了國家和社會的公共利益，也違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的強制性規(guī)定，以此類房屋對外出租所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。［1］

2009年高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第 2 條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。解釋第 3 條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

針對建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關(guān)系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和大化利用，從而增進社會大多數(shù)人之福利，是涉財產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。

出租房屋因為辦理相關(guān)審批手續(xù)不及時或者相關(guān)審批材料不全導(dǎo)致暫時不能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)或者在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應(yīng)當(dāng)認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關(guān)系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟價值大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生不必要的交易成本。

如果出租的房屋本身就是違法違章建筑，不符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，也不可能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，法院應(yīng)當(dāng)及時作出裁決，認定合同無效。［2］

在前文所舉案例中，原告將其不足 150 平方米的房屋改擴建為近 500 平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。

租賃合同無效時的過錯責(zé)任區(qū)分和損失范圍確定

《合同法》第 216 條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。

承租人在承租房屋時，也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù)，對于損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，承租人所盡的審慎義務(wù)應(yīng)為形式上的審查義務(wù)，如果出租人故意偽造相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或者審批材料，導(dǎo)致承租人在形式上盡了審核義務(wù)后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產(chǎn)生的損失不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產(chǎn)生的損失，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設(shè)的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責(zé)任分配，有觀點提出應(yīng)由承租人承擔(dān)全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者，對房屋的情況也為熟知，如果出于經(jīng)濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應(yīng)由出租人承擔(dān)50%以上的責(zé)任；如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責(zé)任承擔(dān)又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任較低的相應(yīng)損失。

對于無效合同雙方損失的范圍如何確定的問題：

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第 113 條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

那么，無效租賃合同中雙方當(dāng)事人損失包括哪些？有觀點提出，合同無效后，有過錯一方應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任賠償守約方受到的損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。

首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質(zhì)，一般是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任。締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是因為當(dāng)事人違反先合同義務(wù)所致，所謂先合同義務(wù)是指當(dāng)事人為締約而磋商時，基于誠實信用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護、照顧、保密等義務(wù)。違反先合同義務(wù)，給對方造成損害的，則產(chǎn)生締約過失責(zé)任。違約責(zé)任則是違反了合同約定，不履行合同義務(wù)而產(chǎn)生。合同無效為自始無效，即于合同成立時合同約定內(nèi)容即不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務(wù)，故不產(chǎn)生違約責(zé)任。

其次，依據(jù)《合同法》的規(guī)定來看，合同無效情形下的損失賠償對象也不包括合同履行的利益?！逗贤ā返?8條規(guī)定的是合同無效或者被撤銷后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失；而《合同法》第 113 條規(guī)定的是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。第 113 條對違約責(zé)任損失賠償?shù)囊?guī)定比第 58 條的規(guī)定多了“合同履行后可以獲得的利益”。因此，《合同法》第58條規(guī)定的合同無效情形下的損失賠償不應(yīng)包括履行利益。

也就是說，合同無效情形下，當(dāng)事人對合同無效存在過錯，且對方當(dāng)事人因此遭受損失的，過錯方應(yīng)基于締約過失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。賠償?shù)膿p失應(yīng)限于其簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失（恢復(fù)原狀的費用），承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預(yù)期利潤等合同正常履行可能產(chǎn)生的 ，法院應(yīng)不予支持。

在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責(zé)任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權(quán)證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(wù)（抑或存在僥幸的心理），在房屋產(chǎn)權(quán)證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產(chǎn)生的實際損失亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的次要責(zé)任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失；被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應(yīng)按照雙方的過錯確定各自應(yīng)承擔(dān)的數(shù)額。

租賃合同無效雙方如何主張權(quán)利

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無效的雙方當(dāng)事人，如何主張自己的權(quán)利呢？

對于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導(dǎo)致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財產(chǎn)。

首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設(shè)施的，根據(jù)高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

對于此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時，應(yīng)盡量適用賠償?shù)姆桨福灰诉m用恢復(fù)原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國家司法機關(guān)對違法違章建筑的否定態(tài)度。

其次，出租人有權(quán)要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應(yīng)當(dāng)返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設(shè)者或控制者，本身面臨著國家機關(guān)拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受處罰的風(fēng)險，而承租人則利用了涉案房屋進行 ，如果因合同無效導(dǎo)致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。

根據(jù)高法院《房屋租賃合同解釋》的第5 條規(guī)定 ，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金 ，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。如果自建房約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低；如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導(dǎo)致合同無效，承租人首先有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當(dāng)然如果合同期滿或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應(yīng)當(dāng)向出租人支付的房屋使用費基本相當(dāng)，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。

承租人已經(jīng)對房屋進行了裝飾裝修的，有權(quán)按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失 。根據(jù)高法院 《 房屋租賃合同解釋 》第 9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。 3條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，法院應(yīng)予支持。

也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經(jīng)過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過錯程度確定應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。

需注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經(jīng)營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應(yīng)推定為出租人是同意的，舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。如果出租人沒有相反證據(jù)，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經(jīng)過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的意見，筆者認為應(yīng)審慎對待。

在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對于相關(guān)費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，于法有據(jù)應(yīng)予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費，其委托律師做出的變更也表現(xiàn)出了律師應(yīng)有的水準(zhǔn)，因為出租的房屋本為非法建設(shè)，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經(jīng)營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉(zhuǎn)租，房屋裝修的價值無法進行鑒定，終法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方過錯程度確定出租人應(yīng)向承租人支付的數(shù)額，也是合理的。

本案帶給我們的提示

，商業(yè)性用房租賃合同簽訂時，要對房屋性質(zhì)審慎審查。在寫《租房時的那些法律事兒》時，筆者曾經(jīng)提出簽訂房屋租賃合同時，首先就是要確認房屋是可以合法出租的。在商業(yè)性用房的租賃合同中當(dāng)事人更要注意。

在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問題，即使合同無效，終的處理結(jié)果一般也只確認合同無效后，租客提前搬走，租金和占用費問題法院一般也是參照租戶居住使用的時間確定，租客和房主在經(jīng)濟利益上不會收到太大的損失。

而在商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營需要，一般都會進行相應(yīng)的裝飾裝修。一旦合同無效，裝飾裝修及其他損失數(shù)額都比較大，而無論是租戶還是房主都會因其過錯對該損失產(chǎn)生責(zé)任，因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對待，避免產(chǎn)生不必要的損失。

第二，房屋租賃合同無效，應(yīng)及時主張權(quán)利、履行義務(wù)。以所舉案例為例，承租人在2013年 1 月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊催告書，得知涉案房屋系違章建筑，不能正常出租。承租人應(yīng)及時與原告協(xié)商交還房屋及賠償事宜，如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)及時起訴，保護自己的權(quán)利。但被告在得知房屋是違章建筑后，既未起訴，也未交還房屋，而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。

根據(jù)《房屋租賃合同解釋》第 5 條，即使房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，如果沒有特殊原因，即使租賃合同無效，也應(yīng)本著公平的原則，誰受益、誰擔(dān)責(zé)，誰占用房屋，誰承擔(dān)房屋占用期間的費用。盡管承租人主張在此期間無法正常使用，但由于其長期占用房屋，也應(yīng)參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付占用房屋期間的合理占用費。

前述案例之中，盡管法院終認定原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果應(yīng)負有主要責(zé)任，并判令原告返還被告房屋租金、按照過錯比例賠償被告部分裝修損失，但由于被告長期占用涉案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費，即使法院后按照房屋的實際情況參照租金標(biāo)準(zhǔn)酌情減少了占用費的數(shù)額，但終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費。既不及時行使權(quán)利，又不及時履行義務(wù)，被告終是得不償失。

當(dāng)然，對于出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權(quán)向承租人主張此期間的房屋的占用費，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔(dān)。

第三，承租人對承租房屋進行裝飾裝修應(yīng)留存合法有效證據(jù)。司法實踐中，裝飾裝修的價值問題往往爭議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委托無相關(guān)資質(zhì)的裝修公司甚至個人進行裝修，也不要求出具正規(guī)，糾紛進入訴訟后，很難提供合法有效的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費用數(shù)額。

如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過專門的司法鑒定機構(gòu)來確定裝飾裝修的價值，這種鑒定相對公平、準(zhǔn)確，不至于產(chǎn)生對承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無法鑒定，則根據(jù)誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進行裝飾裝修所支付費用的有效證據(jù)，則法院可能作出對其不利的裁決。

而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費的時間較長，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來承擔(dān)該損失。如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對主張裝修損失的一方也會產(chǎn)生不利影響。

根據(jù)司法實踐中的經(jīng)驗，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對裝飾裝修高價格做出限定，并根據(jù)使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提前約定合同需要提前解除時違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。承租人對房屋進行裝修時，將相關(guān)的裝修方案、裝修價格報出租人審核，出租人審核確認后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時計算裝飾裝修費用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避免對裝修損失數(shù)額認定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。［4］

注：

［1］也有觀點提出，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不應(yīng)認定為租賃合同無效。對于此觀點，筆者認為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必然無效的結(jié)論，但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，本身也處于隨時被拆除的危險狀態(tài)，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來看是應(yīng)當(dāng)拆除的（討論的是無法取得規(guī)劃許可證的情況），并且若是認定合同有效將會侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實施和發(fā)展，損害國家和社會公共利益，故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。具體可參見 利明教授在《合同法新問題研究》中對管理型和效力性（禁止性）條款的解讀。

［2］必須注意的是，即使在出租人事后取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門的批準(zhǔn)，法院認定雙方租賃合同有效。如果承租人因為涉案房屋沒有規(guī)劃、建設(shè)許可而導(dǎo)致無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照或無法正常經(jīng)營，導(dǎo)致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認為法院應(yīng)予以支持。

［3］當(dāng)然合同無效還有其他情形，如當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的，因雙方對合同無效均存在惡意．不存在一方過錯致善意方受損的問題，故雙方之間不成立締約過失責(zé)任，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定及案件的事實綜合判斷，做出相應(yīng)的裁決。必要時還可以收繳合同雙方獲得的非法 ?？梢詤⒖?015年第3期的《高人民法院公報》中《垃圾短信服務(wù)合同違法無效，相應(yīng)所得應(yīng)予收繳》的案例。

［4］有人認為此處如果裝飾裝修的價值證據(jù)不全時，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時不愿意在租賃合同簽訂時固定證據(jù)，這種思路其實是不可取的。在租賃合同不能正常履行時，違約方是承租人，出租方自然無需承擔(dān)裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應(yīng)當(dāng)由出租人負擔(dān)。如果沒有相應(yīng)的證據(jù)，一般是通過以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據(jù)司法鑒定的結(jié)論確定數(shù)額。鑒定期間的損失應(yīng)由出租人負擔(dān)，對出租人不利；二是房屋收回，無法鑒定時，依靠承租人舉證證明數(shù)額。根據(jù)司法實踐的經(jīng)驗，承租人舉證時很可能存在事后補充證據(jù)甚至偽造證據(jù)的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無法查明，出租人必然要負擔(dān)不必要的損失；三是房屋收回，無法鑒定，承租人無法提供充分的證據(jù)，這時如果有證據(jù)證明承租人確實進行了裝修，筆者認為，法官可以依據(jù)租房的用途、裝修公司的資質(zhì)、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應(yīng)的數(shù)額，這種情況下，風(fēng)險就要自擔(dān)了。在簽訂租賃合同時，雙方都會向著正常履行的方向努力，而且不會在裝修上故作文章，其可信度也比較高，如果在當(dāng)時能夠防患未然，無論對于減少雙方當(dāng)事人不必要的損失還是對于法院審理查明事實、公平裁決，都是有很大的益處的。