常見的四種房屋租賃合同效力糾紛有哪些?常見的四種房屋租賃合同效力糾紛分別是租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效;租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效;租賃期間發(fā)生權(quán)變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效以及以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的房屋租賃合同效力問題這四個方面。

一、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃合同是否有效

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。

認(rèn)定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗(yàn)收而未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定租賃合同無效。

當(dāng)然在在界定何為“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”，竣工時才必須經(jīng)過消防驗(yàn)收。因此不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格租賃合同就無效。

二、租賃房屋未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的，租賃合同是否有效

高人民法院在“湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”中認(rèn)為，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”未經(jīng)整體驗(yàn)收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應(yīng)認(rèn)定為合同無效。

三、租賃期間發(fā)生權(quán)變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效

在“善島建設(shè)(天津)有限公司與天津一商集團(tuán)有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認(rèn)為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。

四、以在建房屋作為租賃標(biāo)的物的房屋租賃合同效力問題

在“西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”((2002)民一終字第75號)中，高人民法院民一庭認(rèn)為，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。

在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。