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合同中免收租金條款的稅務(wù)處理

出租人在出租房屋時(shí),為了吸引客戶,在房屋經(jīng)營(yíng)性租賃期間,往往會(huì)實(shí)行一定的免費(fèi)收取租金的招商政策.于是,出租人,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)與承租人簽訂一定期限免租金的條款,這種條款決定了出租方的稅務(wù)處理。也就是說(shuō),免收租金的條款約定應(yīng)如何申報(bào)繳納房產(chǎn)稅呢?有人提出,根據(jù)從租計(jì)征房產(chǎn)稅的稅收政策規(guī)定,出租人在免收租金期間申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí),不申報(bào)房產(chǎn)稅,因?yàn)?×12%=0。這種觀點(diǎn)顯然是錯(cuò)誤的,如果假設(shè)是正確的,則與肖太壽教授提出的“合同與稅務(wù)處理相匹配,或合同決定了稅務(wù)處理”[1]的觀點(diǎn)相悖。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào)) 第二條規(guī)定:“對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?!钡谌龡l規(guī)定:“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)”

根據(jù)以上法律規(guī)定,如果出租人存在免費(fèi)收取租金而出租房屋的情況,務(wù)必在免收租金期間按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此,實(shí)踐中,當(dāng)出租人與承租人簽訂了免收租金條款的經(jīng)營(yíng)性租賃合同的情況下,根據(jù)“合同與稅務(wù)處理相匹配”的原理,依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條規(guī)定在免收租金期間,出租人必須按照照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

[案例分析:某公司房屋出租合同中免收租金條款的房產(chǎn)稅處理分析]

(1)案情介紹

E公司是執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)。E公司土地總面積為10000平方米,取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元,2014年底E公司一幢房屋總建筑面積和占地面積都為1000平米。E公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)款全部計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”,即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。E公司的該幢房屋,房產(chǎn)值是1000萬(wàn)元,自2015年1月1日開(kāi)始出租給A公司,租期三年(2015年-2018年),租金合計(jì)24萬(wàn),第一年免租、第二年和第三年每年收12萬(wàn),當(dāng)?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)余值計(jì)算房產(chǎn)稅的扣除率為30%,請(qǐng)E公司2015年免租期間如何申報(bào)房產(chǎn)稅?

(2)出租房屋免收租金的房產(chǎn)稅計(jì)算分析

由于容積率=1000÷10000=0.1(小于0.5)

土地單價(jià)=600÷10000=0.06(萬(wàn)元/平方米)

根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)的規(guī)定,E公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)=1000×2×0.06=120(萬(wàn)元),E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬(wàn)元。因此,E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值120萬(wàn)元。

E公司2015年免租期間房產(chǎn)稅為:(1000+120)×(1-30%)×1.2%=9.408(萬(wàn))

 

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