房屋租賃" width="200" height="150" title="房屋租賃">

《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是承諾合同，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。現基于出租人與承租人權利義務，對房屋租賃的整個流程闡述并分析每個環節應注意的問題。

一、提取物業信息確定租賃價格

出租人出租房屋應當對房屋的綜合價值有一個準確的評估，出租人可以通過以下方法與途徑對自己的房屋進行評估：

首先，要了解房產購置時各項成本費用，通過購房價格確定是否具有優越性。影響城市房屋租賃價格的主要因素在于房屋本身。如位置、地段、地價、設計、裝修、住宅功能格局、質量檔次、高層住宅或多層住宅、住宅區規劃設計配套設施與建筑檔次等。

所在地段的水準，對房屋租賃價格高低的影響起著至關重要的作用。住宅的朝向、層次、采光、通風、等同樣影響房價。好朝向、好層次、采光與通風良好的租價要高，反之則低。物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，

二、委托中介出租房屋

（一）當事人條款，在簽訂委合同時，應具體、準確地載明其基本情形，委托人不應允許受委托人用簡稱或代稱。

（二）委托處置的事務，租賃房屋的委托事項必須具體，處置權限要清晰、明確，不可含糊不清。受托中介公司可以先行參觀房屋，以確保出租房屋的信息真實性。

（三）明確雙方當事人的權利、義務，保證受委托人在權利范圍內完全履行義務，順利完成委托事項，如果在合同履行期間內發生爭議，雙方當事人也有清楚的尺度衡量自己行為得失，便于爭議的解決。

（四）報酬確定和支付的方法應當在合同中約定，避免發生違約糾紛。

（五）完成委托事項標準，受托人處置委托事項應達到的委托人的要求，制定該條款是衡量和計算報酬的依據。出租人好約定以房屋租賃合同成立生效作為支付委托費用的條件。

（六）完成委托事項的期限，委托人委托受托人完成的事項的時間規定，受委托人應在約定的時間內達到委托人的要求，如不能按時完成，則構成違約，不僅不能如數獲得約定的報酬，還要承擔違約責任。

（七）違約責任。是雙方依合同約定的權利、義務履行的結果，是認定賠償的依據，應當明確賠償額計算標準。

（八）爭議解決的方式，應當明確，避免出現無效情況。

（九）其他條款，可以對承租房屋的租戶設定條件，避免因租戶不適當，給房屋和出租人造成不必要的損失，同時也是給受托中介公司設定注意審核的義務。

三、房屋租賃合同條款

（一）當事人條款

出租人合法出租的條件，具體材料包括：房屋權屬證明；權利人及其代理人的身份證明；共有人同意出租的證明等材料。要求房東拿出房產證，并查看房產證上產權人的名字和房東的身份證是否一致，以此確定房東是否有權出租該房屋。如果房產證上還有其他人的名字，即房屋屬于共有房屋，則要有全部共有人的書面同意。另外，按照法律規定，有以下情形之一的房屋不得出租：

1、未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的；

2、改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的；

3、被鑒定為危險房屋的；

4、法律、法規規定不得出租的其他情形。

房屋出租人應具有強烈的治安意識。房客犯罪，房主會因為過錯承擔相應責任，必須警惕房客租房做違法交易。以免給房屋出租人及其家庭造成人身傷害和財產損失。

(二)標的物條款

合同中須寫明房屋所在位置（地址）、面積是使用面積還是建筑面積，范圍，裝修等設施情況。日常租房過程中按照標準租賃流程，租賃雙方將經過看房、確定租價、物業交驗、簽訂租賃合同等幾個過程。出租方提供一些包括床、桌椅、電視、冰箱、熱水器、洗衣機在內的家具家電。租賃過程中物業交驗就變得得重要，繼而督促租賃雙方對內部設施進行詳細的檢查。

1、門窗設施是否正常。使用對于門窗方面的檢查適合在那些建筑時間比較老的房屋，包括平房。這些房屋的門窗長年使用，在螺絲松動、玻璃牢固等方面多多少少會出現問題，尤其是樓房對外的玻璃要仔細檢查，有必要時輕輕推推玻璃看有沒有松動墜落的可能。

2、水、氣、電、電話費用是否已結清。通常在租賃時有關水電、燃氣、電話方面的費用會得到租賃雙方當事人的重視，為了避免這一煩瑣的糾紛，建議在物業交驗時，明確注明進住時的水表、電表、燃氣表和電話記賬開始日期。

（三）租賃用途條款

租賃用途即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內出現的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價格也會不同。因產權證標記的房屋用途是籠統的類用途定義，所以，當出租人對房屋的用途有更小的限制要求時，出租人應就具體使用內容在合同中明確，避免因類用途的寬泛性，承租人的使用房屋的具體方法與出租人的本意發生沖突，減少不必要的糾紛。

（四）租賃期限條款

租賃有期限限制，明確租賃期限的法律意義在于：

1、期限屆滿，承租人有義務將原房屋退還出租人；

2、如果出租人提前收回住宅的，應當有約定收回條件，并且征得承租人的同意，確定賠償承租人的損失的標準。

3、因買賣、贈與或繼承而發生房屋權轉移的，如原租賃合同未到期，則原合同對承租人與新房主繼續有效；

4、承租人為一人時，如其在租期內死亡，共同居住人可以要求合同繼續履行，辦理更名手續。

（五）租金條款

租金的支付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期應在合同中明確，確定一個固定的時間段，且雙方應約定年度的概念及起始時間，否則可能引起誤解。對逾期不交租金的違約行為明確具體處理方法，違約金額度應明確到數字或按租金相應比例計算。

（六）修繕責任條款

在合同中不能協商確定的情況下，修繕房屋是出租人的一項義務，出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務，保證房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設施，以及其他屬于出租人修繕范圍的設備，若出租方不想承擔維修義務，應當在合同中明確說明房產及其設施由承租方進行定期維修保養。或是雙方對維修的義務分攤，在合同中明確的記載。對于告知履行維修義務而不及時履行的，應當明確具體的處罰標準。同時履行維修義務的合理期限應當明確。

（七）違約責任條款

為了保護合同雙方的合法利益，防止出租方單方解約、承租方提前撤場、拖欠有關費用及其它不履行合同的行為。合同中應當約定違約條款，對一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的應當要求承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。要求過錯方通過適當的違約責任方式承擔責任，保護無過錯方的利益。

1、繼續履行：在過錯方有能力繼續履行的情況下，無過錯方可以選擇要求對方繼續履行合同，保證和其有關聯的其它業務能繼續完成，也有利于市場經濟的穩定。

2、補償損失：補償損失可以單獨或與繼續履行，補救措施同時適用，其目的是保護無過錯方因違約行為已實際發生的損失。

3、支付違約金：當事人通過約定違約金條款，約定具體的違約金額更有利于督促雙方履行合同。違約金數額可以根據房屋的設施及易丟失損壞的程度約定，一般以租金的一定倍數計算。

4、注意違約金、訂金與押金的區別更利于合同的履行，減少糾紛發生。

首先，違約金與定金不可以同時適用，定金的多少法律有明確的上限規定，而違約金數額法律沒有明確限制。

其次，押金的性質是附停止條件的返還債務之金錢權之轉移。正因為權的暫時轉移，合同終止時返還不需支付相應的利息。押金與定金以交付成立生效，出租人可以通過以交付作為主合同生效條件，保障出租人利益。