又到一年一度的“3.15”消費(fèi)者權(quán)益日，關(guān)于買房時(shí)遇到的問題也在近期集中被曝光出來。購房指南也收到不少消費(fèi)者的疑問，比如有一個(gè)消費(fèi)者就遇到一件很麻煩的事，開發(fā)商把房子改了一下，盡管不影響居住，但是他覺得實(shí)在是忍受不了，決定退房，但是開發(fā)商卻各種阻攔。

問題回顧：

全景陽臺(tái)變半封閉陽臺(tái) 準(zhǔn)業(yè)主欲退房

消費(fèi)者劉先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同，約定購買該公司開發(fā)的商品房一套。合同中明確約定，劉先生購買的房屋的陽臺(tái)是全落地景觀陽臺(tái)。交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己購買的這套房屋的陽臺(tái)是混凝土半封閉式陽臺(tái)，與合同約定不符，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內(nèi)的采光，因此欲要求退房。

相關(guān)規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

建設(shè)部發(fā)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買房人。

買房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買房人的，買房人有權(quán)退房;買房人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房買賣合同示范文本將上述規(guī)定寫入合同，并且同時(shí)規(guī)定，買受人選擇退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起在雙方約定的期限內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按雙方約定的利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

律師回應(yīng)：

開發(fā)商違約應(yīng)協(xié)助退房返還房款

本案是由開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)引發(fā)的糾紛。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同是合法有效的，按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。開發(fā)商不按照合同的約定履行合同義務(wù)，擅自改變規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購房人有權(quán)選擇退房。

本案中，開發(fā)商沒有征得準(zhǔn)業(yè)主劉先生的同意，單方面將雙方約定的落地景觀陽臺(tái)改為混凝土半封閉陽臺(tái)，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，致使購房人的購房目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，劉先生可以要求解除購房合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)返還購房款及相關(guān)合理費(fèi)用。

關(guān)于“3.15”維權(quán)的Q&A

Q：期房交房開發(fā)商要求，合理嗎?

A：作為開發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù)，不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購房者，在面對(duì)開發(fā)商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。

Q：房產(chǎn)面積縮水，應(yīng)該怎么要求賠償？

A：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人以此請(qǐng)求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

Q：開發(fā)商推遲辦理房產(chǎn)證怎么辦？

A：按照購房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時(shí)間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規(guī)定。根據(jù)高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi)，購房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書，否則就可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

如果超過約定或法律規(guī)定的期限，由于開發(fā)商原因購房者沒有拿到房產(chǎn)證的，購房者可以向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)主張逾期辦證違約金。

Q：剛買的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？

A：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房交付使用后，購買者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買者有權(quán)退房，給購買者造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。