出租人可以改變房屋用途，但是必須在解除租賃合同后才可以改變，而且還需要承擔(dān)違約責(zé)任支付承租方違約金，方可改變房屋用途。
1、我國法律和行政法規(guī)對改變房屋用途設(shè)有強制性規(guī)定。
首先，根據(jù)我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權(quán)法》第140條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關(guān)系業(yè)主利益的重大事項。[2]因此《物權(quán)法》第77條規(guī)定業(yè)主將住宅改為商用的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
2、我國法律和行政法規(guī)對房屋用途改變的強制性規(guī)定屬效力性規(guī)范。
民法理論認(rèn)為，違反強制性規(guī)定的法律行為并不一定為無效，應(yīng)將強制性規(guī)定區(qū)分為禁止性規(guī)范和效力性規(guī)范。如果法律并不否認(rèn)法律行為的內(nèi)容和結(jié)果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規(guī)范，例如要求租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案的規(guī)定就屬于禁止性規(guī)范，但未辦理備案并不影響合同效力;如果法律上禁止法律行為本身和其內(nèi)容的實現(xiàn)，則為效力性規(guī)范，例如不得買賣毒品的規(guī)定，違反此規(guī)定必然導(dǎo)致合同無效。就未經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規(guī)范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機關(guān)的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認(rèn)，就會導(dǎo)致房屋所有人逃避應(yīng)補交的國家土地使用權(quán)的出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰房屋權(quán)利人的利益，損害利害關(guān)系人的權(quán)益，同時也是對其他守規(guī)經(jīng)營者的不正當(dāng)競爭。其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設(shè)計布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設(shè)施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規(guī)對房屋用途改變的強制性規(guī)定應(yīng)屬效力往規(guī)范，當(dāng)事人違反此強制性規(guī)定即導(dǎo)致租賃合同無效。
出租人未辦理變更手續(xù)，擅目改變房屋用途出租;
①租賃合同無效
②如果出租人在合同簽訂的時候?qū)Τ凶馊穗[瞞真實情況，那么出租人承擔(dān)主要賠償責(zé)任
出租人與承租入約定改變房屋用途而簽訂出租合同
①一審開庭前，改變用途獲得相關(guān)部門審批，那么租賃合同有效
②在一審開庭前未獲主管部門批準(zhǔn)的，則由對改變使用功能負(fù)有報批義務(wù)的當(dāng)事人對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任
承租人在對租賃房屋適用過程種自行改變房屋用途
不影響合同效力，出租人可以根據(jù)合同請求承租人承擔(dān)違約責(zé)任
將住宅小區(qū)的房屋附屬設(shè)施如架空層、消防通道等出租用于商業(yè)目的
合同確定無效，損失各自承擔(dān)。
