交完定金的房子坐地漲價，購房者簽訂《認(rèn)購協(xié)議》還未簽《購房合同》，能要回定金嗎？維權(quán)時需要知道哪些法律知識呢？
案例回顧：
交完定金的房子坐地漲價 開發(fā)商雙倍返還定金
2015年12月，小王看上了某房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的一套房屋，房屋為期房。
雙方于2016年1月3日簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，約定小王以3萬元/平方米的價格購買該房屋，并交納定金10萬元，在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，2016年2月，房屋主體結(jié)構(gòu)竣工并封頂。
此時，房地產(chǎn)市場迎來了漲價潮，該房屋價格漲至4萬元/平方米，開發(fā)商表示只有小王以3.5萬元/平方米的價格簽訂《商品房買賣合同》其才同意簽約。
小王不同意，雙方協(xié)商未果，小王訴至法院，請求判決開發(fā)商雙倍返還定金20萬元；賠償其為簽訂正式商品房買賣合同支出的交通費100元；開發(fā)商賠償其房價上漲的預(yù)期利益損失80萬元。
終，法院判決開發(fā)商雙倍返還小王的定金20萬元，賠償其交通費損失100元；駁回了小王要求賠償其房屋預(yù)期利益損失80萬元的訴訟請求。
律師說法：
逾期交房 惡意抬價可解除合同
若開發(fā)商出現(xiàn)“嚴(yán)重逾期交房、惡意抬高合同約定價格”等嚴(yán)重違約情形致使購房者無法實現(xiàn)合同目的，購房者可依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第15條“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予以支持”之規(guī)定，提出解除合同之訴并要求開發(fā)商返還購房款、承擔(dān)利息并賠償經(jīng)濟損失。
但購房者需注意，解除行使權(quán)的合理期限為三個月，超過該期限法院將不予支持。
延期交房需特別注意交房時間
另外，如果是延期交房的情況，購房者領(lǐng)取索賠不受是否已經(jīng)交鑰匙的限制。畢竟，主張索賠的原因是因為開發(fā)商延期交房造成了損失，領(lǐng)取鑰匙并不等于因此損失得到了彌補，所以您仍可按照相關(guān)規(guī)定進行索賠。
根據(jù)法律規(guī)定，購房人應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索要延期交房的賠償。如果購房者在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商提出索賠，遭開發(fā)商拒絕，則訴訟的有效期便從提出索賠那天算起，重新計算兩年。
案例中涉及的法律問題：
本案中，涉及認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)及賠償范圍、預(yù)約定金的性質(zhì)認(rèn)定、預(yù)期利益損失三個問題。
一、《認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)及違反《認(rèn)購協(xié)議》的賠償范圍。
雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》在法律屬性上是預(yù)約合同。預(yù)約合同是一個獨立的合同，對雙方當(dāng)事人具有約束力。預(yù)約合同是為簽訂主合同而簽訂的合同，其與主合同不同在于其目的不是為了實現(xiàn)某種交易，而只是為了簽訂合同做準(zhǔn)備。
在上述案例中，小王與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》是為簽訂《商品房買賣合同》而訂立的合同，符合預(yù)約合同的特征。
違反預(yù)約合同造成損失的，需要賠償相應(yīng)的損失。關(guān)于預(yù)約合同賠償損失的范圍，主要包括以下幾個方面：
1、訂立預(yù)約合同支付的各項費用；
2、準(zhǔn)備為簽訂本約合同（即正式的商品房買賣合同）支付的費用；
3、已付款項的法定孳息；
4、提供擔(dān)保造成的損失。
本案中，小王為簽訂正式的商品房買賣合同支出的交通費屬于為簽訂本約合同支出的必要費用，屬于賠償范圍，故法院判決支持了小王的該項訴訟請求。
二、商品房認(rèn)購定金的性質(zhì)。
交納定金的目的是為了本約合同的訂立，故預(yù)約定金具備訂約定金的屬性；另外，預(yù)約定金也具備保證誠信談判促成本約合同訂立的作用，因一方原因未訂立本約合同的，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（定金交納方，承擔(dān)放棄定金的責(zé)任，定金收取方，承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任），故預(yù)約定金也應(yīng)具備違約定金的屬性。
本案中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更好的價格而拒絕與小王簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
三、因商品房房價上漲導(dǎo)致的損失的問題。
預(yù)約合同的履行目的是簽訂本約合同。如在上述案例中，開發(fā)商不履行《訂購協(xié)議》，小王喪失的只是一次訂立合同的機會，并無預(yù)期可得利益的損失，這里所述的可得利益包括未來房價上漲所帶來的利益。
只有簽訂了商品房買賣合同之后，買房人才能主張因開發(fā)商不履行交房義務(wù)所導(dǎo)致的房價上漲利益損失。
所以，小王以房地產(chǎn)開發(fā)商沒有履行《認(rèn)購協(xié)議》，要求賠償房價上漲后預(yù)期損失的訴訟請求不會得到法院的支持。
