秋天來了，新一波的交房熱潮也來了！想要交房順利，在買房的時候就要留個心，是購買期房的購房者們。話說，這買房靠的還是開發(fā)商的實(shí)力，沒有實(shí)力，哪里來的房屋質(zhì)量的保證呢！尤其是對于購買期房的親們來說，房子買的時候，還只是紙上的圖畫。后是否能拿到和圖紙上一樣的房子，完全要靠開發(fā)商的信譽(yù)進(jìn)行保證。

辨別開發(fā)商實(shí)力技能一

A.評價(jià)開發(fā)商首先看“資格”，即開發(fā)商的經(jīng)營資格。

1．開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式。

一種是由若干個者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司)；另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。

買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊資本、經(jīng)營范圍等。

2．開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)的方式。

根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)根本的條件。

對于國有土地來說，取得的方式有兩種：其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán)；其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓)。

簡單地說，前者是無償用地，后者是有償用地。用于商品房開發(fā)的用地，必須是有償用地，即必須是來源于政府出讓的土地。無償劃撥用地以及農(nóng)村集體的土地不得用于商品房的開發(fā)。

B.開發(fā)商的資質(zhì)

資質(zhì)是通過開發(fā)商注冊資本、成功開發(fā)房地產(chǎn)時間、開發(fā)面積等指標(biāo)對房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力評級的證明。一級好，二級還不錯，三級就比較一般了。

在我國，一般來說，資質(zhì)一級的房地產(chǎn)開發(fā)商大都有國有大公司的背景，實(shí)力很強(qiáng)，信譽(yù)也很有保證；如果一個民營開發(fā)商是二級資質(zhì)，則其實(shí)力也相當(dāng)可以，可以信賴；二級以下就是普通開發(fā)商了。如果開發(fā)公司是一家 房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司，問題也不大。

除了對開發(fā)商資本和資質(zhì)的了解外，還要知道這個開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)如何，因?yàn)殚_發(fā)經(jīng)驗(yàn)是項(xiàng)目的有力支持，有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商能更好地對項(xiàng)目本身進(jìn)行控制。

開發(fā)商實(shí)力可以通過在當(dāng)?shù)貙I(yè)的網(wǎng)站，對開發(fā)商名稱進(jìn)行關(guān)鍵字搜索，了解相關(guān)信息，也可以通過專業(yè)的刊物了解。

C.對于普通消費(fèi)者來說，還可以從以下幾個方面判斷開發(fā)商的實(shí)力：

1、開發(fā)商以往的業(yè)績；

2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)重要。試想一下，一個總建筑面積為60萬平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？

3、市場占有率，像萬科這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場占有率高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；

4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。

5、看項(xiàng)目的7證是否齊全。 這7證分別是：

①開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。

②《國有土地使用權(quán)證》。

③《建設(shè)規(guī)劃許可證》。

④《建設(shè)施工許可證》。

⑤《商品房預(yù)售許可證》。

⑥《商品房銷售許可證》。

⑦《銀行按揭協(xié)議書》。

辨別開發(fā)商實(shí)力技能二：期房

除了上述講到的辨別開發(fā)商實(shí)力的技能以外，這里著重講一下“期房”的事。

期房的風(fēng)險(xiǎn)

期房的大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時完成，或者無法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，這后果可是很嚴(yán)重的啊。房產(chǎn)會貶值不說，咱購房者的錢也都搭載里面了，影響了購房者的正常生活，心情也就跟著不美麗了。

俗話說：有錢好辦事，開發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)關(guān)鍵的保障因素之一。開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問題，也可以保證材料的及時供給和施工的正常進(jìn)行。

但如果項(xiàng)目是靠“滾動開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了。房子的銷售情況要受市場供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。

開發(fā)商實(shí)力判斷

銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對開發(fā)商實(shí)力的直接的判斷。對于上市公司來說，可通過公開的財(cái)務(wù)年報(bào)，股票走勢等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。

看開發(fā)商的實(shí)力，還要從公司的發(fā)展簡介、公司已有的開發(fā)業(yè)績等方面來了解開發(fā)商的資產(chǎn)有多少，是否有開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在海內(nèi)外是否擁有相關(guān)的物業(yè)。若開發(fā)商只有在國內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃，而根本沒有相關(guān)的實(shí)體，這種類型的開發(fā)商一般實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)都比較遜色，因此，購房時好小心一些。

另外，還可以通過從朋友側(cè)面了解開發(fā)商的背景和實(shí)力，如果是上市公司，一般可信程度比較高，資信狀況好。此外，如果開發(fā)商項(xiàng)目銷售滿意，又能?？顚Ｓ茫?xiàng)目的資金也應(yīng)該沒有問題， 能夠確保項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。在今天，一般能夠獲得銀行按揭的項(xiàng)目，開發(fā)商的資信都已被銀行考核過。