房貸20年和30年最大的區(qū)別就是還款的總利息方面。貸款30年借款人支出的利息比較多，不過貸款時間長，可以減輕借款人每月還款的負擔，這樣不會對個人生活造成很大的壓力，貸款20年每月支出的月供比較多。
其次的區(qū)別就是還款年限不同，一個是20年，一個是30年。貸款20年和30年在選擇時一般根據自己的收入來決定，如果個人收入比較少，建議借款人選擇30年的貸款期限;如果收入比較多，這時可以選擇20年的貸款期限。一般只有當月供控制在30%-50%之間才不會因買房影響到正常生活。
其實不論選擇20年還是30年，在還款的過程中都可以提前還款，這樣就可以節(jié)省很多利息，不過提前還款時最好在剛剛貸款幾年后就還，后期還款節(jié)省的利息不是很多，這是大家需要注意的。
貸款30年借款人可以加大貸款的額度，這時在買房子或者其它投資時，借款人選擇的余地會更大，這時可以挑選更加適合自己的房子。所以，辦理貸款選擇20年還是30年，需要根據個人實際情況進行選擇。
可以依據以下幾個方面來判斷：
1、月還款能力，按照貸款額200萬，貸款利率上浮10%測算，200萬的話20年還款月供是13634，30年還款的月供額是11218元，當然現在最長年限是25年，月供還款額是12151元，所以首先要考慮每個月的還款能力，在不影響生活水平的情況下，哪種方式更合適。
2、收入增長的能力，年限長短影響最大的是所還的貸款總利息，還是以上面的情況舉例，20年的話貸款利息總額是127萬元，25年的情況下，所還總利息是164萬元，后者比前者要多還貸款利息37萬元。也就是說，在還款初期，每期還款中，所還利息占較大比例，20年的情況下，首期還款月供中利息占還款額的65.89%，25年的情況下，該比例上升為73.9%。也就是說前期主要都是在還利息，如果短期內有較快的收入增長，具有提前還款的能力，建議選擇相對短的還款期限，這樣可以節(jié)省更多的利息，畢竟這都是真金白銀，需要靠自己掙出來的還的。
3、是否有穩(wěn)妥的投資渠道，從投資和獲取資金成本兩方面考慮，房貸是可以獲得較低成本融資的唯一途徑了，這就是很多人在辦理房貸的時候，額度是越高越好，期限是越長越好的原因。如果有較好的投資渠道，用提前還款的資金進行投資，獲得的收益遠高于房貸的利率。
