1、按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。

扣除項(xiàng)目=土地成本+房屋開發(fā)成本+費(fèi)用扣除10%+加計(jì)扣除20%+稅金=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(萬元)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目=(500+500)-991=9(萬元)。

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=9÷991×100%=0.9%。低于50%，適用30%的稅率。

由于增值率未超過20%，因此5000平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅。

商鋪應(yīng)納的土地增值稅=9×1000÷6000×30%=0.45(萬元)。

2、先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目=120×5000÷6000+600×5000÷6000+(100+500)×30%+27.5=807.5(萬元)(除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)?。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額=500-807.5=-307.5(萬元)，無增值額。

商鋪扣除項(xiàng)目=120×1000÷6000+600×1000÷6000+(20+100)×30%+27.5=183.5(萬元);

商鋪增值額=500-183.5=316.5(萬元);

商鋪增值率=316.5÷183.5×100%=172%，適用50%的稅率。

商鋪應(yīng)納土地增值稅=316.5×50%-183.5×15%=130.725(萬元)。

商鋪土地增值稅計(jì)算方法

1、商鋪土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)。

2、增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額。

3、銷售收入：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

4、扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目。

5、增值稅稅率：土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30％、40％、50％、60％四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％。