在房產(chǎn)交易中，二手房買賣比較常見，糾紛也多。本期主要列舉了二手房交易常見的三大風(fēng)險：產(chǎn)權(quán)問題、資金風(fēng)險、房屋本身的風(fēng)險等，供大家買房參考。

一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

1、產(chǎn)權(quán)人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人

如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同。

無民事行為能力人包括不滿十周歲的未成年人、不能辨認自己行為的精神病人。限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

2、賣房人并非房屋的產(chǎn)權(quán)者

拿著賣房人的房本、身份證，去到建委核實，以確認賣房人是否為房產(chǎn)的持有人。

3、房屋為2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋

賣家要賣房，需要征得其共有人的同意才行，簡單的就是看房產(chǎn)證上有幾個人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。另外，要注意賣房人的婚姻狀況，如果是已婚，即使只寫了一個人的名字，但在賣房委托書上，好要求寫上夫妻雙方的名字，以避免糾紛。現(xiàn)實生活中，很多人賣房后，發(fā)現(xiàn)房價，反悔了，并以只寫了一方的姓名、另一方不同意為由，要求撤銷合同。

4、房屋被保全、查封、抵押

司法機關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。買房的時候，要事先去到相關(guān)部門查詢清楚，并要注意簽約時的風(fēng)險控制，在合同中約定好，如若存在被保全、查封、抵押的情況，經(jīng)紀公司應(yīng)當承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。

5、弄清土地權(quán)屬是40年、50年還是70年

了解該二手房的土地使用類型，是商業(yè)用地、工業(yè)用地，還是住宅用地。不同類型的用地，其產(chǎn)權(quán)年限都不一樣。另外，土地還分為國家和集體，一般集體的土地，為小產(chǎn)權(quán)房。這里，要說明一點的是，在2016年也就是今年的3月份，出現(xiàn)了一批土地使用年限到期的房子，這些房子在拿地之初，規(guī)定的土地使用年限為20年、30年不等。買房的時候，要問清楚具體的產(chǎn)權(quán)年限，同時計算下剩余的土地使用年限。

6、是否為合同房

合同房，簡單的說，就是僅有購房合同，但兩證不齊全的房子。沒有房產(chǎn)證的房子，是無法辦理過戶的。有些合同房是可以取得房產(chǎn)證的，只是暫時未取得；而有些則是因為開發(fā)商“五證”不全而無法順利辦理。買房的時候，一定要注意問是否取得了房產(chǎn)證，這樣才能明確房屋的土地性質(zhì)、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的糾紛。

7、特殊房屋，不符合轉(zhuǎn)讓條件

經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。已購公房、回遷房、軍產(chǎn)房、限價房、央產(chǎn)房等，在轉(zhuǎn)讓時，也有限制條件。如果購買的是這類房產(chǎn)，就一定要了解其是否符合轉(zhuǎn)讓條件。

二、資金風(fēng)險

1、賣家拿買家的錢還房貸

二手房要結(jié)清貸款了才能出售，很多賣家一時籌集不到那么多錢，就想要拿買家的首付去還清這個貸款。買家一定不要同意，因為你不確定賣家把這個錢拿去干嘛了。讓賣家自己想辦法償還這部分貸款，另外，中介也可以提供這方面的金融服務(wù)。

2、房屋水電費未結(jié)清

很多賣房人其物業(yè)費、水電費、燃氣費等費用未結(jié)清，導(dǎo)致在過戶后，這個費用需要由買家來償還。

3、交了定金或首付，聯(lián)系不上賣房人

二手房交易中，一旦買房人不給賣房人錢，則無法過戶；買房人給了賣房人錢，萬一被坑，也不能過戶。沒有過戶，這房子就不是你的。很多人交了定金或首付，賣房人就失蹤了，聯(lián)系不上了，因此買二手房時一定要通過資金，這樣有保障一點。

4、付款方式模糊

買賣合同應(yīng)對付款流程及交易中各項事項作出明確、具體的約定。履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明，或付款時間與過戶時間等的先后順序不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

三、房屋本身的風(fēng)險

不管是買新房還是二手房，質(zhì)量問題始終是大家都關(guān)注的一個點。買二手房，要注意看房屋的質(zhì)量好壞，房屋有無開裂、滲水漏水、是否存在嚴重的結(jié)構(gòu)問題和安全隱患等。另外，很多人買二手房，怕買到兇宅了，可以通過購買前的調(diào)查、實地觀察和簽約時的風(fēng)險控制等三個方面，來避免風(fēng)險。(具體可以點擊：二手房怎么避免買到兇宅  javascript:;)

買二手房的交易流程比較復(fù)雜，且各種風(fēng)險也比較大。買房前，一定要對房屋的基本狀況進行審查，比如房屋的產(chǎn)權(quán)、整體環(huán)境、質(zhì)量、面積、情況和價格等，在簽約交付后一定要及時辦理過戶。

補充一點：買二手房，注意該房屋是否有租戶，租期是多長時間，因為買賣不破租賃，承租人在同等情況下，具有優(yōu)先購買權(quán)。另外，有些人在買二手房的時候遇到過這樣的問題，賣家過戶后，要求再住2個月，因為賣家新買的二手房，要等到2個月后才能交付使用。這個時候，如果過戶了還有租戶或者賣家住的，就一定要在簽約的時候，將各種可能的風(fēng)險寫進去。比如，租戶或者賣家到期后不愿意搬走、其破環(huán)了房屋內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)或家具電器。這種種風(fēng)險，由誰承擔(dān)，該如何處理，一定要約定好，讓自己買到放心、無糾紛的二手房。