近些年,購(gòu)置二手房逐漸興盛起來,進(jìn)行二手房貸款也成了一個(gè)我們不得不關(guān)注的問題。我們知道，買二手房要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。二手房評(píng)估有哪些問題呢?下面我們就來了解一下在二手房貸款過程中,需要進(jìn)行二手房評(píng)估的情形,以及評(píng)估的各項(xiàng)因素。

房產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必須程序。一般來說,只要雙方協(xié)商確定二手房的買賣價(jià)格,房地產(chǎn)管理部門就能辦理登記過戶,但是發(fā)生以下幾種情形時(shí),需要進(jìn)行二手房貸款評(píng)估:  

(1)二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)  

(2)買賣雙方一致認(rèn)為有估價(jià)必要時(shí)

(3)對(duì)二手房進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)

(4)用公積金等方式申請(qǐng)抵押貸款時(shí)

(5)產(chǎn)生意外的房地產(chǎn)糾紛時(shí)

如果發(fā)生以上情況,必須經(jīng)過評(píng)估確定貸款額度,按照評(píng)估價(jià)和交易價(jià)格較低者計(jì)算貸款額度。

要注意的是,購(gòu)買二手房的可貸額度并不是購(gòu)買價(jià)的70%,而應(yīng)以二手房評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn),30%是評(píng)估價(jià)的比例。所以,可貸款額度也是評(píng)估價(jià)的70%。

有些地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)比較高,評(píng)估價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)要低。如某名牌邊的二手房,市場(chǎng)價(jià)格為每平方米一萬元,但是評(píng)估價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的6折左右,也就是說這所房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值100萬元,評(píng)估價(jià)約60萬元。而根據(jù)銀行貸款首付低比例30%,相應(yīng)的,能從銀行貸到的款多只能是60萬元×70%=48萬元。

當(dāng)然,市場(chǎng)上也有市場(chǎng)價(jià)比評(píng)估價(jià)低的房子。在一些繁華的地段周邊,評(píng)價(jià)參考商圈、周邊配套等,價(jià)格往往比市場(chǎng)價(jià)高,對(duì)于購(gòu)房者來說,能辦到的銀行按揭就比較多了。

目前應(yīng)用為精確也是為廣泛的二手房評(píng)估方法,是市場(chǎng)比較法。專業(yè)的測(cè)評(píng)師在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素有:

1. 所在小區(qū)的平均房?jī)r(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房產(chǎn)的出售價(jià)和成交價(jià)。

2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。

3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

4.二手房自身的因素,包括房型、房齡、樓層、裝修、朝向、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

針對(duì)上述因素,采用數(shù)學(xué)模型算法,計(jì)算出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。然后綜合考慮,得出一個(gè)合理的價(jià)格。

以上就是在二手房貸款過程中,進(jìn)行二手房評(píng)估所要注意的問題和事項(xiàng)。購(gòu)買房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人來說是一件大事,希望每一位購(gòu)房者在買房的每一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),都能夠清楚、安心,買到自己心儀的住房。