在商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商通常要求購(gòu)房者先交付部分購(gòu)房定金，定金數(shù)額少則幾萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)甚至上百位的定金。然而，很多購(gòu)房者在定金交付后，出現(xiàn)其他客觀情況，不能購(gòu)房了，這種情況該如何拿回已交付的定金呢?

我們先來(lái)看以下兩條司法解釋：

1、最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第115條：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

2、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

購(gòu)房者一般在購(gòu)房時(shí)簽訂的定金協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)等都具備定金性質(zhì)，所支付的定金是作為簽訂商品房預(yù)售合同的擔(dān)保，若一方在約定的時(shí)間拒絕訂立商品房預(yù)售合同，則要按照定金罰則來(lái)承擔(dān)不利的后果。

那購(gòu)房者怎樣才能從開(kāi)發(fā)商那合法合理的退回購(gòu)房定金呢?

首先，作為購(gòu)房者要在定金合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預(yù)售合同的主要條款。

作為購(gòu)房者要在定金合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預(yù)售合同的主要條款，而不是告訴開(kāi)發(fā)商我不買(mǎi)房了。通常作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售合同的版本不容改變，而購(gòu)房定金合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往不包括以下內(nèi)容：違約責(zé)任、交房時(shí)間、交房條件、付款期限、貸款銀行的選擇、補(bǔ)充條款、開(kāi)發(fā)商的廣告是否作為合同的條款、小區(qū)具體的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖以及其他購(gòu)房細(xì)節(jié)。然而上述內(nèi)容都是商品房預(yù)售合同的主要條款，也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以從選擇上述內(nèi)容中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)同時(shí)和開(kāi)發(fā)商談判，若未能達(dá)成一致意見(jiàn)，而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)法訂立的，根據(jù)最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退回所收取的定金。

建議：作為購(gòu)房人最好是聘請(qǐng)專業(yè)的律師去和開(kāi)發(fā)商就合同的主要條款進(jìn)行談判，因?yàn)槁蓭煂?duì)合同的熟悉程度，以及專業(yè)的合同條款談判能力，一般不會(huì)遺漏所需要談判的內(nèi)容，同時(shí)律師可以提出既合理又讓開(kāi)發(fā)商難以接受的合同條款。

其次，作為購(gòu)房者要有證據(jù)意識(shí)。

作為律師有必要提醒各位購(gòu)房者，若一旦發(fā)生開(kāi)發(fā)商拒絕退還定金而發(fā)生訴訟或仲裁，要有足夠的證據(jù)證明自己在定金合同約定的時(shí)間和開(kāi)發(fā)商就合同的內(nèi)容商談過(guò)(即要證明自己沒(méi)有違約)。而現(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者雖在規(guī)定的時(shí)間和開(kāi)發(fā)商商談具體的合同內(nèi)容，但是往往由于沒(méi)有的證據(jù)意識(shí)而導(dǎo)致敗訴。在這里，本律師提供以下幾種方式供購(gòu)房者作為取證的參考：

1、 錄音或錄像，目的是還原商談合同內(nèi)容的情形，尤其是錄像一目了然，而且現(xiàn)在的智能手機(jī)均有攝像功能(取證時(shí)務(wù)必采取隱蔽的方式進(jìn)行);

2、 如果聘用律師提供法律服務(wù)，在無(wú)法就合同主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，聘請(qǐng)律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開(kāi)具發(fā)票，在法庭上均可以作為有力證據(jù)，證明就購(gòu)房問(wèn)題，聘請(qǐng)專業(yè)的律師去參加談判;

3、 可以聘請(qǐng)公證人員就合同的商談過(guò)程進(jìn)行公證;

4、 可以請(qǐng)兩個(gè)以上的證人一起去和開(kāi)發(fā)商商談合同的內(nèi)容，一旦發(fā)生訴訟，證人可以出庭作證，但是證人證明力有待考證。

最后，做到以上兩點(diǎn)后，開(kāi)發(fā)商仍然拒絕退還定金，剩下的事就是交給律師提起訴訟，要求判決退還定金。