買了多大面積的房子就能住多大的房子？不一定，購(gòu)房合同上的顯示面積和實(shí)際面積可是有不小出入的。王先生去年年底剛買了一套房子，不過(guò)等他今年住進(jìn)新房后，就一直對(duì)得房率這個(gè)問(wèn)題心存疑惑。

王先生的購(gòu)房合同上顯示面積為97.9平方米，屬高層建筑，買房時(shí)銷售人員告訴他公攤面積只有20%。可等他開始裝修房子，實(shí)際測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，除去墻體和陽(yáng)臺(tái) 的12平方米，室內(nèi)建筑面積只有72.4平方米，實(shí)際得房率僅為74%，這讓王先生頗為糾結(jié)。究竟，王先生的那部分房屋面積去哪了呢？得房率多少算合理？ 為此，記者近日采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，為您揭開得房率的秘密。

計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)果自然不同

其實(shí)，購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)實(shí)際得房率與開發(fā)商承諾的得房率不符的現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)內(nèi)人士表示，這是因?yàn)榈梅柯实挠?jì)算方法有兩種。

國(guó)家對(duì)于得房率的計(jì)算有兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是套內(nèi)使用面積除以建筑面積（即銷售面積），業(yè)內(nèi)稱之為使用系數(shù)；一種是套內(nèi)建 筑面積除以銷售面積，業(yè)內(nèi)稱之為建筑系數(shù)。銷售面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，而套內(nèi)建筑面積則包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

兩者相比，前一種計(jì)算方法去掉了套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積，當(dāng)然數(shù)值較低，也是一般業(yè)主所認(rèn)為得房率；而開發(fā)商顯然更愿意采用后者，因?yàn)楹笳叩牡梅柯室?比前者高出8%到11%。以王先生的房子來(lái)說(shuō)，合同面積為97.9平方米，套內(nèi)使用面積是72.4平方米，墻體和陽(yáng)臺(tái)面積一共12平方米，其余的13.5 平方米是公攤面積。因此，業(yè)主理解的得房率是74%，而在開發(fā)商看來(lái)卻達(dá)到了86%。

小馬表示，按照第二種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，多層住宅的理想得房率應(yīng)該在92%至95%，小高層（7層至11層）的理想得房率應(yīng)該在85%至88%，高層（19層至33層）的得房率應(yīng)該達(dá)到79%至82%。

諸多因素影響得房率

一般來(lái)說(shuō)，得房率主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，即戶型結(jié)構(gòu)（幾梯幾戶）、樓盤形態(tài)、物業(yè)類型、公共活動(dòng)區(qū)域大小。據(jù)小馬介紹，在戶型結(jié)構(gòu)方面，一般是戶型面積越大， 得房率就越高。一梯多戶可能與一梯兩戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無(wú)幾，可是戶數(shù)與套內(nèi)建筑面積增加，每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會(huì)減少。

至于樓盤形態(tài)方面，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例就越大。一般來(lái)說(shuō)高層的得房率低，小高層次之，多層的得房率相對(duì)較高。高挑的大堂、寬敞的電梯、地下車庫(kù)等看上去“很美”的設(shè)計(jì)，都會(huì)占到大量的公攤面積。

在物業(yè)類型方面，多層（7層以下）建筑的得房率一般在85％至90%，小高層（7層至18層）的得房率在80%至88%，而高層的得房率一般只能在75％至80%。可以肯定的是，低于70%的得房率，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很不合算的。

因此，一些開發(fā)商會(huì)通過(guò)其他手段來(lái)標(biāo)榜其高得房率，比如在不額外增加公攤的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。

得房率并非越高越好

很多購(gòu)房者認(rèn)為房子的公攤面積越小越好，得房率越高越好，其實(shí)這也不完全正確。小馬說(shuō)，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套息息相關(guān)，如果得房，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的公用面積減少，這樣居住起來(lái)就會(huì)感覺(jué)擁擠、壓抑，帶來(lái)諸多不便。

“得房率多高合適，并沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，主要看小區(qū)的配套公用設(shè)施、套型本身以及公攤面積設(shè)計(jì)得是否合理科學(xué)。”小馬說(shuō)，一般在地塊開發(fā)的時(shí)候會(huì)對(duì)小區(qū)的配套 設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，給出這個(gè)小區(qū)需要的低面積比率。由于不同的項(xiàng)目有不同的利用方式，因此這個(gè)比率也不同，有的開發(fā)商想做檔次高、配套齊的小區(qū)，就會(huì)做大的 會(huì)所、休閑設(shè)施等公用建筑，電梯、步梯的設(shè)計(jì)就比較寬敞，這樣的小區(qū)公攤面積就會(huì)高一些，也會(huì)提升小區(qū)的整體檔次和居住品質(zhì)；有些開發(fā)商想做經(jīng)濟(jì)實(shí)用的住 宅，就會(huì)把這部分面積控制在低限度，一些公用設(shè)施和公用空間都采用普通標(biāo)準(zhǔn)，這樣得房率就高，不過(guò)會(huì)降低小區(qū)的整體品質(zhì)。

小馬認(rèn)為，關(guān)心得房率問(wèn)題的應(yīng)該是首次置業(yè)者，他們對(duì)房屋的面積比較敏感，而改善型購(gòu)房者則更多地關(guān)心房子住得是否舒適。總之，房子是一種生活方式的體現(xiàn)，不同的人有不同的需求。

得房率沒(méi)有低標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)上的低不等，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)此就沒(méi)有專門的規(guī)定？得房率有沒(méi)有一個(gè)低標(biāo)準(zhǔn)？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，得房率其實(shí)只是業(yè)界的一個(gè)通俗說(shuō)法，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)和文件中并沒(méi)有對(duì)得房率給出明確解釋。測(cè)繪部門也只是負(fù)責(zé)測(cè)量建筑面積等，對(duì)于得 房率要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，這主要看開發(fā)商在設(shè)計(jì)之初給出的比率是否能通過(guò)規(guī)劃部門的審批。不過(guò)，開發(fā)商在銷售時(shí)應(yīng)明確告知公攤比例，如果購(gòu)房 者入住后感覺(jué)實(shí)際使用面積縮水，可以找房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量，并以此為憑據(jù)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

一般而言，大戶型要比小戶型的，多層要比高層的。但是，不管得房率是多少，開發(fā)商賣給購(gòu)房者的房子，始終是按總建筑面積來(lái)算的，開發(fā)商肯定不會(huì)吃虧。