房產(chǎn)評(píng)估一般是在房子需要貸款的時(shí)候才會(huì)產(chǎn)生的,評(píng)估房子一般有專門的評(píng)估公司和專門的電話。二手房評(píng)估是通過(guò)對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格,以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理,換算出具體某個(gè)樓盤套房的平均單價(jià),然后結(jié)合需要評(píng)估房屋的實(shí)際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特殊的一些因素等等,計(jì)算出該房屋相對(duì)來(lái)說(shuō)科學(xué)合理的一個(gè)市場(chǎng)參考價(jià)。您是否想知道您的房子到底值多少錢呢?您是否想知道您要買的房子值不值開發(fā)商定的價(jià)格呢?知道您的房租是高了還是低了?

伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而且日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn),但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也是容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)暴的行業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

對(duì)“估價(jià)”通俗而簡(jiǎn)單的理解,就是估計(jì)商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等的價(jià)格或價(jià)值,是任何人都可以做的,不論他估計(jì)得對(duì)或錯(cuò),也不論人們是否相信其估計(jì)結(jié)果。例如,你看上了某幢房屋或某塊土地,想知道它值多少錢,或者判斷賣方的要價(jià)是否合理,或者自己出價(jià)多少合適,你可以自己估計(jì),也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價(jià),不妨稱為非專業(yè)估價(jià)。然而,要想獲得客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果,就需要專業(yè)估價(jià)。

(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容,是接受他人委托,為了特定目的,對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的客觀合理,不僅要求從事這種活動(dòng)的單位和個(gè)人是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師,而且要求遵循公認(rèn)的原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn),在合理的假設(shè)下,采用科學(xué)的方法去分析、測(cè)算和判斷。因此,如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義,那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托,委派房地產(chǎn)估價(jià)師,為了特定目的,遵循公認(rèn)的原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn),在合理的假設(shè)下,采用科學(xué)的方法,對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

(三)估價(jià)與評(píng)估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值,時(shí)常還稱為房地產(chǎn)評(píng)估。一般情況下,房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分,能夠交換使用。但是,科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f(shuō),“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。

(四)國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

國(guó)外以及中國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中,美國(guó)大多稱為RealEstateAppraisal,將Appraisal定義為“the actor process of developing an opinion of value(得出一種價(jià)值意見的行為或過(guò)程)”。

房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說(shuō),由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用估價(jià)方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時(shí)間可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià),而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。