二手房買賣合同中常見糾紛問題

(1)主體信息不明確;

(2)房屋基本信息不明確;

(3)房屋權屬現狀及解決方式約定不明;

(4)計價方式約定不明;

(5)購房款支付時間、方式約定不明;

(6)房屋交付使用時間、標準約定不明;

(7)房屋過戶時間、產生的費用約定不明;

(8)房屋內飾、家具、裝修的歸屬約定不明;

(9)違約責任、單方解除權約定不明;

(10)糾紛解決方式約定不明。

　　導致二手房合同糾紛的原因

1、房地產經紀機構的不規范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄，是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

2、委托合同簽訂不規范

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

3、逃避居間義務

1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

2)這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3)二手房買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免權利被非法侵害。

4、二手房買賣合同的內容不完整

1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5、二手房買賣合同補充協議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

發生二手房合同糾紛怎么辦

解除合同

1、賣方享有單方面解除合同權利的情況如下：

(1)買方逾期付款;

(2)買方不滿足購房資格;

(3)買方無法辦理銀行貸款等。

2、買方享有單方面解除合同權利的情況如下：

(1)賣方遲延過戶;

(2)賣方無法過戶房屋;

(3)賣方無法將房屋交付使用等。

買賣雙方其中一方滿足單方解除條件的，守約方可選擇單方解除或繼續履行，兩種情況都可以要求對方承擔違約責任。