本文由中共成都市委城鄉社區發展治理委員會、成都市住房和城鄉建設局整理。
業主作為物業服務管理活動的重要參與主體，在小區的共建共治共管中發揮著舉足輕重的作用。如果能夠清楚了解自身在物業服務管理活動中的角色定位并自發充分參與小區的建設和管理，將極大促進高品質和諧宜居生活社區建設。
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Q:業主大會與業主委員會的關系？A:
業主大會是全體業主對關系到整體業主公共利益的事情進行決議，集體行使和維護全體業主合法權益的組織。
業主委員會由業主大會依法選舉產生，是業主大會的執行機構。業主委員會對外是代表物業管理區域內全體業主的群眾團體，對內是全體業主的物業管理責任主體。簡單一點說，小區的公共事務由全體業主在業主大會上拍案決策，之后由業委會執行決策。
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Q:為什么要成立業委會？A:
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。其主要作用為：
（一）實現業主對小區的共同管理。業委會應及時了解業主、物業使用人對小區建設的的意見和建議，并根據業主的意見和建議，組織召開臨時業主大會或業主大會，對小區的相關共同事項進行表決。（二）監督物業服務企業履行物業服務合同。業委會應定期對物業服務企業履行合同的情況進行監督考核，并督促其對履約不到位的行為進行整改。（三）監督業主遵守管理規約。業委會有權對業主違反管理規約中的禁止性行為，如住改商、違章搭建、敞養犬只等進行勸阻和制止，并對制止無效的向相關部門進行報告。（四）代表全體業主管理小區公共收益，定期對業委會賬戶進行公示。
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Q:業主委員會與社區居委會的關系？A:
居民委員會是法定的基層自治組織，業主委員會是小區內業主物業管理自治組織。
在物業管理區域內，業委會代表業主履行物業管理權，應當配合居民委員會做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時，業主委員會應當積極配合所在區域居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會工作，并接受其指導和監督。
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Q:設立業主大會，需要符合哪些條件呢？A:
物業管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；
（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；
（三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。
同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。
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Q:如何組織召開首次業主大會？A:
符合設立業主大會相關條件的，可申請召開業主大會，程序如下：
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Q:業主委員會如何召開業主大會會議？A:
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
1、定期會議：業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
2、臨時會議：有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（1）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；
（2）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（3）業主大會議事規則或者管理規約約定的其他情況。
業委會準備以通訊形式召集業主大會的，應當提前準備好征求意見稿、決議草案等書面文件。
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Q:召開業主大會，成立業委會后會產生運作經費，是否意味著會調高物業管理費呢？A:
不是。首先，物業服務費用的調整需要由全體業主共同決定，業委會無權決定。其次，業主委員會工作經費經業主大會決定，可由全體業主共有部分物業經營收益、全體業主共同交納業主自愿捐贈等其他合法方式籌集。
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Q:在業主共同決定小區事項時，經常會提到經“雙過半”業主同意，“雙過半”是怎么認定的呢？哪些事項需要“雙過半”業主同意呢？A:
“雙過半”，是指經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，也就是在面積和人數兩方面都需要一半以上業主同意。
根據《物業管理條例》規定，決定以下事項需“雙過半”業主同意：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業；
此外：這兩項事項：籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經“雙三分之二”業主同意，即專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
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Q:業主委員會應當遵守的“三大規則”是什么？A:
業委會行使權力必須遵守“三大規則”才能規范履職，實現依法依約保障業主的合法權益。“三大規則”是指經業主大會表決通過的管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則。
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Q:業主委員會能否作出與物業管理無關的決議A:
不能。法規明確規定，業主大會是為實現業主的物業管理職責而成立，依法履行的職責就是物業管理。業委會只是業主大會的執行機構，業主大會的基本法定職能就是對自己小區物業的自治管理。業委會如果作出物業管理以外的決定就是超出法定職能，顯然是無效的，因此，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
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Q:業主委員會能否對業主作出處理決定A:
業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照管理規約，作出要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的處理決定。當違反管理規約行為是租賃住戶時，業委會可以對業主作出處理決定并責令業主要求租賃住戶立即改正。
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Q:業主委員會委員可否罷免呢？A:
由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主大會授權的業主委員會可以決定終止個別業委會委員資格。終止后，應當改選業委會成員。
個別業主委員會委員有下列情況之一的，可以決定罷免：
（1）以書面方式提出辭職請求的；
（2）不履行委員職責的；
（3）利用委員資格謀取私利的；
（4）拒不履行業主義務的；
（5）侵害他人合法權益的；
（6）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
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Q:業主委員會成員應具備的條件，一般有哪些呢？A:
業主委員會成員一般應具備以下條件：
1、具有完全民事行為能力的本小區業主；
2、遵守（臨時）管理規約，正常履行交納物業服務費、繳存專項維修資金等業主義務；
3、熱心公益事業，責任心強、辦事公道，作風民主；
4、組織協調能力較強，有必要的工作時間；
5、本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；
6、無侵犯本物業管理區域其他業主合法權益和公共利益的行為；
其中：業主身份以不動產登記簿上的姓名登記為準。未辦理不動產權登記的小區，可以以購房合同確定的購房人姓名來認定。
